【税会实务】房地产开发企业预计负债的核算

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【税会实务】房地产开发企业预计负债的核算

预计负债是指企业很可能产生的负债。它与或有负债一样，都是过去的交易或事项形成的潜在义务或现时义务。如果履行该义务很可能导致经济利益流出企业，并且该义务的金额能可靠地计量，应确认为预计负债入账。如果履行该义务不很可能导致经济利益流出企业，或该义务的金额不能可靠地计量，则为或有负债，只需在资产负债表的附注中加以披露。

开发企业的预计负债，包括对外提供担保、商业承兑票据贴现、未决诉讼、商品房屋质量保证等，应设置“预计负债”科目并按负债项目进行明细核算。

预计负债的计量，可分为如下两种情况来考虑。如果所需支出存在一个金额范围的，可按该范围的上下限金额的平均数确定。如某开发企业因合同违约而涉及一桩诉讼案，根据企业的法律顾问判断，最终判决对企业不利，赔偿金额可能在50万元至70万元，则这项预计负债金额就可确认为60万元，[(50万元+70万元)/2]。

如果所需支出不存在一个金额范围，并只涉及单个项目，可按单个项目最可能发生金额确定。如果所需支出涉及多个项目，可按各种可能发生额及其发生概率计算确定。如某开发企业对出售商品房屋承诺，在一年以内发生质量问题，免费负责修理。根据统计资料，商品房屋返修费用约为商品房屋销售成本的0.5%，返修房屋面积约为销售房屋建筑面积的4%。则商品房屋保修费用约为销售房屋销售成本的0.2‰(0.5%×4%)，在商品房屋保修期为一年时，预计负债就可按全年商品房屋销售成本0.2‰计算确定。

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