新形势下房地产企业财务管理模式的创新设计

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新形势下房地产企业财务管理模式的创新设计

作者： 曾宪红

来源：《中外企业家·下半月》 2013年第2期



曾宪红

（天津富力城房地产开发有限公司， 天津 300200）

摘 要：在新的形势下，传统财务管理模式不断地暴露出弊端与不足，严重阻碍了房地产企业迅速前进的步伐。因此，加强新形势下房地产企业财务管理模式的创新设计显得尤为必要。文章深入剖析了现今房地产企业财务管理模式中存在的不足，并有针对性地提出了相应的创新设计，有助于提升房地产企业的财务管理水平。

关键词：房地产企业； 财务管理模式； 创新设计

中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2013）02-0108-02

房地产企业是一种资金密集型企业，因此其发展离不开大量资金的支持，良好的财务管理模式能有效地为房地产企业筹集资金，扩大投资规模，同时又可以为企业管理层提供真实可靠的财务数据，规避风险，避免房地产企业在投资中蒙受因投资策略失误导致出现巨额资金亏损的灾难。然而，先进传统的财务管理模式已不适用于新形势下房地产企业的发展，暴露出诸多弊端与不足。

一、传统的房地产企业财务管理模式存在的弊端与不足

（一）财务信息缺少统一性和真实性

由于房地产企业一般由众多项目公司、项目部等组成，而这些下属分支机构缺少一个统一的财务会计核算体系，导致财务信息缺少统一性和可比性，管理层无法从这些财务信息中得到有用的决策依据。现有的财务管理模式中，很少有严格的财务核算制度，财务部门在进行财务核算时敷衍了事，工作不认真、不负责，导致财务信息失真，财务信息的有效性和真实性很难得到保证。同时，在缺少可靠财务信息的条件下，对实施项目没有进行可行性分析与研究，导致项目的拍板缺少科学性和合理性，容易导致企业对项目可能出现的财务风险缺少预判，加大了项目控制的难度。

（二）管理层与财务人员职责缺位

绝大多数的房地产企业管理层缺乏对财务管理重视的意识，财务管理观念淡薄。不仅企业管理层缺少基本的财务管理知识，将财务大权完全放置于财务部门手中，缺少对财务信息的把握，没有明确的年度、季度、月度财务计划，容易出现决策失误等行为；而且财务人员业务素质不高，上岗制度不严格，导致无法进行正常的财务管理工作，无法制作出正确的财务报表，无法为企业管理层提供正确的财务信息，无法做到事前预测、事中控制、事后分析，长此以往，财务管理必然出现问题。

（三）缺少流动资金，盲目投入难以回收


由于房地产企业经营项目的特殊性，导致缺少流动资金的现象极为普遍。房地产项目建设前期投入巨大，而且资金转换周期较长，导致向银行贷款比较困难，而缺少后期资金的注入，前期建设项目将难以为继，容易出现烂尾楼的现象；同时，对财务管理观念淡薄的管理层，很难主动要求制定中长期的建设规划，导致流动资金不足，建设资金难以为继；除此之外，缺少可行性分析与论证的项目，往往追求高、大、新，不切实际盲目追求高端产品，往往会出现市场反响低，资金不能回收，企业难以继续发展的困境。

（四）财务审核制度与内部控制制度不健全。

鉴于房地产企业业务流程的复杂程度，完善的财务审核和内部控制制度必不可少。而绝大多数的房地产企业缺少对财务管理的审核和内部控制，财务部门极易出现会计信息失真，账目混乱、大量的呆账、错帐，甚至假账的情况。即使建立了财务管理审核制度与内部控制制度，能够严格执行的企业少之又少，财务部门无法为企业管理层提供有用的财务信息，同时又为偷税漏税等违法犯罪行为提供了可乘之机。缺少对财务信息的审核，企业管理层将逐步丧失对财务的控制能力，而失去控制的财务管理，对于资金密集型的房地产企业来说，是致命的缺陷。

二、财务管理模式的创新设计

（一）建立企业资金集中管理的新模式

财务信息缺乏统一性和可比性的根源在于房地产企业没有实现企业内部扁平化管理，机构重组需求没有得到满足，要想解决这一问题，必须整合房地产企业各个项目部门的财务管理模式，构建起完善的、统一的财务管理体系。建立和完善严格的财务核算体系，并且实现由核算型财务相关理性财务的转变，开创房地产企业财务管理的新模式——企业资金集中管理。对每一项项目进行科学合理的可行性分析和论证，科学预算，整合财务监控和资源配置，统一核算制度与财务管理制度，使项目的实施有正确财务信息和可行性论证的前提下顺利开展，增强企业对财务风险的把握和抵御风险的能力，为企业的可持续发展打下基础。

（二）发挥管理层与财务人员的财务管理职能

管理层要加强对财务管理知识的了解，能够通过财务报表得出有用的财务信息，为企业的决策提供用力的数据支持；同时，要加强对财务大权的掌控，制定明确的年度、季度、月度财务计划。严格财务人员持证上岗制度，加强对优秀财务人员的选拔和培训，提升财务人员的业务素质和专业素养。真正做到事前预测、事中控制、事后分析，比如现在有些房地产公司在进行招投标、工程合同评审等企业运营过程中需要财务人员加以意见，将财务事后管理前移，将企业的财务管理与经营活动有效衔接起来，及时地为管理层提供准确无误的财务信息，发挥财务管理的职能，为企业的正确决策打下基础。

（三）加强资金管理，提高财务资金使用效率

流动资金的缺乏对于房地产企业来说是一种通病，对于这一顽疾，最有效的良药就是提高财务资金的使用效率。财务管理是企业的核心，而资金管理则是核心的核心，提高资金的使用效率，重点在于统筹安排、合理调度、强化资金管理，不断优化企业的信用体系。在房地产企业的资金管理中，融资乃是重中之重，把资金管理纳入全面预算管理体系，通过对资金预算实际执行情况的分析，制定合理的融资计划，不能将希望仅仅寄托于银行贷款，大海离不开每一条小河的注入，同样，作为资金密集性行业的典范，在动辄几百亿的项目款项中也离不开分散资金的汇聚。除此之外，加强对资本结构的调整，加速资金的周转，不仅可以降低资金成本，同时也提高了资金使用效率。最后，加强会计账目管理，特别对于应收账款，要保持应收账款与应付账款的期限一致。定期与不定期的进行账目核实，减少财务风险，最大限度地利用每一笔资金，以追求最大化的企业利益。




比如说大多数房地产企业每天都需要制作资金日报，因为房地产各项成本支出，包括施工单位工程款项、配套款项、贷款利息、税金支出金额大，有时需要项目公司资金集结汇集在一起，这就对财务资金管理要求比较高，准确无误。

（四）建立完善的财务审核和内部控制制度

缺少财务监督审核制度，呆账、错帐、假账层出不穷，企业财务管理陷入混乱；缺少内部控制制度，那么即使拥有完善的财务审核制度，那么也不能有效的发挥其监督作用。因此，建立完善的财务监督审核制度和内部控制制度是房地产企业正确发挥财务管理职能的保证。

加强对财务信息的监督与审核，不仅能及时完整地反映财务成本信息，并且能充分发挥财务审核的战略职能优势，提高房地产企业经营效率。首先，根据企业发展的实际情况制定一套符合企业实际的财务审核制度，财务审核必须独立于财务部门之外；其次，建立严格的内部控制制度，确保财务审核的有效执行，防止出现财务审核制度沦为纸上谈兵的情况；最后，在实际操作过程中，房地产企业管理层应逐步收回财政大权，加强对财政权力的掌控，将财务资金保持在可控状态下，如此一来，即使遇到任何问题，将能够果断的采取措施解决问题，保证企业的正常运作。

参考文献：

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[5]李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J]．中国总会计师,2010,5(21):9.

（责任编辑：时音菠）

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