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谁能给我详细解释一下地下车库产权
谁能给我详细解释一下地下车库产权，地下人防车位产权关系 房屋附属地下车库共有四大类：
1、根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》有关规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。因此，开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。按照“谁投资，谁收益”的原则，开发商可以转让和出租。但由于该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库所有权人其出租期限有多长，所以有的开发商就打起了擦边球，出售使用权70年，这等于是变相出售产权。
2、目前，小区业主车位产权之争大部分就集中在开发商自建的地下车库上。市房地资源局曾于2002年初发布《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中规定：“商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。”显然，该规定并未禁止车位不可出售给小区以外的购买人。但是如给小区外投资者抢占后再高价出租或出售给小区内有实际需要的业主，显然小区内业主的利益将受到损害。在这样的情况下，市房屋土地资源管理局于2003年1月6日发布了《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》，并同时废止此前发布的《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》，使车位的买卖、转让趋于统一、规范。
3、开发商在立项设计时就将其作为小区配套设施，并且开发商将整个地下车库的面积都分摊了。该类车库所有权属于全体业主共有，只能仅限用于对小区业主出租，而不能出售。根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，除非有合法产权的分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间，如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等不计入共有建筑面积。
4、售后公房地下车库及人防工程车库。该类物业由于受当时技术要求及设计理念限制，一般都不是严格意义上的地下车库，绝大多数是防空洞改建，其用途也五花八门，有开旅馆、加工厂、仓库等等，其产权归属非常混乱。按照当时有关政策规定，这些车库其实是作为房屋配套设施而建设的，承租人在购买公房时也未进行分摊，而且这部分面积国家相关政策也不允许进入分摊，因此，其所有人还是属于原来的出资建造人。
地下车库产权该如何认定
某开发商在开发一住宅小区时投资近300万元建了地下车库，开发商在与购房人签定的商品房买卖合同中并未将车库的面积列入分摊范围，采取了单元住宅与车位分别销售的方式。后来，开发商将部分车位出售。该小区的业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交由业主使用；而开发商则认为车库是自己投资建设，也没有将车库面积列为公摊面积分摊到业主，自己当然拥有车库的产权并有权出售车库。双方因协商不成，诉诸法院。双方的意见到底哪一种正确呢？ 律师观点 山东一诺律师事务所陆天星律师： 地下车库是房屋的附属设施。附属设施要作为房产买卖必须符合三个条件：
1、不能影响房屋及其附属设施的结构和功能。地下车库不是绝对必要的设施，其有无并不影响房屋的使用功能；
2、权利归属安排有利于业主利益平衡和降低管理成本。车库使用者需要支付费用，不使用者则无需承担费用；
3、法律技术上操作起来比较容易。可以用划线、标号的方式使其区别为独立的标的物，并可以运用登记的方法予以公示。 因此，上文所述的地下车库可作为有独立所有权的房产买卖。 那么，如何认定其归属，应看开发商在销售房屋时是否将地下车库计入公摊。如果计入公摊，地下车库的所有权应属于全体业主；反之，则属于开发商。 所以说，上述开发商
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的意见应该得到法院的采纳。
山东中苑律师事务所周洪明律师： 判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：
（1）开发商在计算公摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内； （2）开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库；
（3）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内； （4）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。
由于本案中地下车库没有满足上述条件之一，业主委员会的主张不会得到支持。 但是，开发商拥有车库产权的观点也值得商榷。 我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。所以开发商所说拥有地下车库的产权不能成立。由于法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用，因此，本案中投资兴建地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无从要求开发商无偿交付其使用。
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本文来源：https://www.wddqxz.cn/61df0215e718964bcf84b9d528ea81c758f52ec4.html
2022-08-14
