信达房地产公司财务风险的成因与防范

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信达房地产公司财务风险的成因与防范

作者：刘维维 张楠 吴潇

来源：《时代金融》2017年第20期

【摘要】房地产行业是我国国民经济支柱产业，对国民经济发展有着举足轻重的作用。目前，房地产行业进入了一个新常态，仍然面临着各种风险，若不加以防范，房地产行业的风险很有可能形成“多米诺”效应，对其他关联行业产生巨大冲击。本文选取信达地产公司，对其财务风险的成因进行分析，最后针对所存在的财务风险提出相应的财务风险防范措施。希望通过此研究能为我国当前的房地产公司的财务风险评价与防范方面提供一些参考。 【关键词】房地产公司 风险成因 风险防范 一、信达地产公司简介

信达地产前身是原来的青鸟天桥。2008年底，公司通过资产重组将原有软件资产置入其下属11家房地产企业，公司更名为信达地产，注册资本为15.24亿元。其产品定位以普通住宅为主，由于该公司拥有良好的政府资源，不但获得了大量的低价土地，还有机会参与旧城改造。公司项目的特点是单体建筑面积规模小且比较分散，不但有利于化解系统性风险，同时能使利润更快的体现。 二、财务概况

信达地产公司近五年的资产总额和负债总额都呈上升趋势，但其净资产收益率、净利润率却不断下滑。信达地产的的资产负债率逐年上升，最后达到78.18%，净资产收益率逐年下降，最后达到了2.45%，净利润率也下降到了15.70%，与高负债率相对应的资产收益率确不容乐观，负债虽然可以产生杠杆效应，但是高收益对应着高风险。 三、信达地产公司财务风险的成因分析 （一）资本结构不合理

信达地产公司负债总额逐年增加，2014年度资产负债率达到了78.18%，比2012年我国百强房企的资产负债率平均值69.9%高出了8.28个百分点。随着借款数额的增加，企业财务费用较上年增加了40%以上。然而与高负债率相对应的资产收益率却不容乐观。同时，企业的长期负债比率高于行业先进水平并呈逐年上升趋势，企业越来越依赖长期负债，短期负债与长期负债的比例并不合理。高负债率会导致信用评级等级降低，使得信达公司在筹资成本不断升高。 （二）融资渠道单一


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信达地产公司2014年度主要融资渠道为银行贷款、信托融资及基金等。2014年末公司融资余额总计为201.51亿元，其中银行贷款70.93亿元，信托融资73.17亿元，基金及其他融资为57.41亿元，同时2014年末公司对外担保总额为127.87亿元。2014年度公司加权平均融资成本9.1%，利息资本化金额13.1亿元，利息资本化比例78.94%。由此可见，企业的运营资金主要来源于银行贷款、信托和基金融资，企业所承受的负债重，偿债压力大。然而企业的销售额呈下降趋势，存货占用资金量大，流动性差，不易变现。如果企业不能顺利销售房产回收资金，就不能按时偿付借款的本息，则可能会引起资金链断裂，从而产生财务危机。 （三）财务管理水平有待提高

2014年度企业主营业务的增长率超低于其成本费用的增长率，销售房屋的毛利率同比下降1.35个百分点。财务费用、销售费用增长比率都达到了40%以上，其中最值得注意的是，资产减值损失是上年度的8倍多，2014年度公司利润总额为10.31亿元，其中投资收益为5.33亿元，较去年同期2.69亿元增长了将近一倍。公司利用闲置资金从事国债回购、货币基金业务，全年日均资金占用额约为4.85亿元，取得投资收益为2108.25万元，折合平均年化净收益率约为4.3%。由此观之，企业主营业务的业绩并不乐观，要靠金融投资获得收益来弥补因主营业务业绩的下降，从而提高利润。说明企业需要加强财务管理，合理控制资本结构，提高销售额，降低运营成本，从而提高利润。 四、信达地产公司财务风险的防范 （一）偿债风险的防范

偿债风险的防范，首先要优化资本结构，确定合理的负债规模。截止2014年底，公司在建项目共计28个，预计完成在建投资项目所需资金约80亿元。信达企业应结合自身的实际情况确定恰当的资本结构。首先，确定企业融资规模要以成本收入为基础，充分考虑预期的资金需求情况，从而确定合理的融资规模。其次，分析行业目前的形势并结合企业自身的战略投资规划，将资产负债率控制在合理的范围内；最后，根据企业的经营计划计算资金缺口，确定适当的融资规模，确保项目的协调运转。 （二）营运风险的防范

营运风险的防范首先要加强资金统筹和融资工作，提高资金使用效率。加强资金统筹和融资工作，一是实施资金集中管理；二是加强预算管理；三是拓宽融资渠道，降低融资成本；四是关注市场利率变化趋势，合理安排借款的期限和结构。其次要加强营销工作，千方百计去化库存。首先要做好广告宣传，提高产品和企业知名度；其次要运用适当的营销策略，如价格优惠、产品预售；最后要做好产品售后服务工作，提高企业口碑和市场占有率。 （三）加强人力资源管理


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一方面应注重绩效管理，激发员工工作的积极性；另一方面要注重员工的培训，提高企业员工的整体素质和工作效率。公司可通过内部培训、外部机构合作培训、网络培训、公开课、行业交流等内外结合的方式，为员工提供培训提升机会。重点组织青年骨干培训、房地产项目操盘手培训、大学生入职培训等项目。鼓励员工在职教育，考取岗位所需的证书或职称，提高员工整体素质。

（四）创新体制机制和管理模式

创新体制机制和管理模式，一是要优化考核激励机制；二是完善公司治理制度，提高公司的治理水平；三是强化战略管控；四是强化企业内部控制和风险管理工作，加强内部审计和监督检查。按照“权限适度下放、简化工作流程、减少审批环节”的思路，完善企业内部管理制度，提高工作效率。健全成本核算管理体系、加大集中采购力度、规范招投标工作，提高成本管理水平；以营销为龙头，以客户为导向，带动各个开发环节的精细化管理水平；并且探索标准化的房地产项目运营体系，提高项目运营效率。 参考文献

[1]曾国平.浅谈中小企业财务风险的防范与控制[J].财务会计，2012，5：28-34. [2]李惠.试论中小企业财务风险的防范与控制[J].Management，2012，2：14-18. [3]周霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2012，1：18-26.

[4]程启巧.WT地产财务风险评价与控制研究[D].湖南大学，2014，5.

[5]张媛.中小型房地产企业财务风险问题研究[D].广东财经大学大学，2014，6.

作者简介：刘维维（1993-），女，汉族，重庆人，学生，在读管理学硕士，单位：四川农业大学管理学院土地资源管理专业，研究方向：土地利用理论与政策、农村自然资源市场化管理。

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