房地产企业研究背景

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研究背景： 研究背景： 房地产业的发展在我国一直备受关注， 房地产企业的发展是关系到 我国人民切身利益的事情。 同时房地产业也是我国重要的支柱产业之 一，其发展关系到整个国民经济的发展。房地产企业的发展一直受到 各方的密切关注。随着房地产业的发展，各地房价也开始飙升，国家 为了引导房地产业健康稳健的发展出台了一系列的引导政策。 但是在 这几年房地产业的泡沫渐起， 国家也开始进一步加大了打压房价的力 度。2011 年伊始， “国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧 随其后，苏州这样并非一线的城市也推出了“限购令” ，这一系列的 措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。 毫无疑问房地产企业又面临新的一轮洗牌。 而房地产企业的特殊 性所暴露出来的各种问题，如：资产负债率大、通货膨胀风险，利率 变动风险， 再筹资风险， 税率变动风险， 投资收回风险等也开始凸显。 在这样的特殊的时期，房地产企业怎样继续发展，如何克服自己身特 点所带来的不利影响，如何控制和防范财务风险。这些问题都需要深 入的探讨，研究和分析。



本文将从房地产企业财务风险的特点、含义着手，分析其财务风 险的成因，进而进一步的讨论如何加以防范和控制。

研究的目的 本文通过对房地产企业财务风险的特点，成因，现状的分析,认 识到通过对房地产企业财务风险研究和分析,能更好的识别企业的财 务风险,并通过对企业财务风险的防范与控制的研究,来提升企业的 价值,和竞争力 .使房地产企业在现在这样一个特殊的社会环境下， 在市场经济中能够健康的发展.我希望通过我的研究,能得出可行性 方案,能够为房地产企业的管理者提供一些解决问题的思路。



研究的意义 在市场经济条件下,企业财务风险是客观存在的,尤其是房地产 企业的财务风险更是有很多特点。财务风险的存在,无疑会对企业生 产 经营产生重大影响.因此,对企业财务风险的发生原因,特点及防 范进行研究,控制,具有十分重要的意义.本论文探讨了房地产企业财 务风险防范在管理中的重要性,结合目前已有的研究,对企业存在的 财务风险提出了提出可行性方案,在实践方面具有现实意义。

国内外研究现状： 国内外研究现状：

1,国外的财务风险研究 1,国外的财务风险研究 马柯威茨,威廉,米勒先后对财务风险理论进行了深入研究,这三 位学者的理论一脉相 承,并共同获得了诺贝尔经济学奖。.90 年代以 后,西方发达国家的企业普遍确立起风险管理的职能,发展成为了多 个学派。 在这些学派中最有代表性的有两个学派"美国学派说"和 " 英国学派说" .“美国学派说”把风险管理的对象局限于纯粹风险, 重点放在风险处理上.其代表是美国著名保险学家特瑞斯普雷切特等 四人合著的《风险管理与保险》一书中将风险定义为"未来结果的变 化性" ,这个定义强调风险具有不确定性的特征. 而“英国学派说” 对风险管理的定义则侧重于对经济的控制和处理程序方面.国外的研 究更侧重于财务风险发生后的措施和应对， 对于财务风险发生的成因 的分析并不十分详尽



2 国外房地产的研究 国外房地产投资风险方面的研究始于 20 世纪 60-70 年代，涉及 投资风险与防范、风险测量、投资组合和风险决策等领域。美国 Jeffrey.pinto(1966)在《项目管理》《Project Mangement》 （ ）中对 项目风险管理的四个阶段即识别、 后果、 缓解和控制以及财务、 技术、 商业、执行、合同或法律风险进行了描述，并提出了接受、最小


化、 分担和转移四种风险防范方法； Jacobns.c.(1970)著的 《房地产概论》



（ 《Real Estate》 ）一书中对房地产产权、信托与契约、金融与投资、 房地产估价、 税收、 开发与经纪作了较详细的阐述； Greer.G.E.(1997) 在 《房地产投资决策分析》 4 版） （第 （ 《Investment Analysis For Real Estate Decisions》 ）中对房地产投资风险进行了分析，并对投资不 同类型房地产、 现金流的预测、 所得税因素以及投资组合进行了分析。

3 国内财务风险研究 我国财务风险的相关研究比较迟,是从 20 世纪 80 年代末 90 年 代初开始的. 首先是有香港和台湾的学者在理论与实践方面进行了 探索. 之后由于我国国有企业大范围亏损的情况出现一些学者也开 始研究企业财务风险的防范, 开始从理论上考虑企业逆境管理问题. 从文献来看,我国关于财务风险的研究,王继华于 2002 年在 《现代企 业财务风险及内部控制》中以内部控制角度研究了企业的财务风险。 文章认为,内部控制与财务风险防范密切相关。杜芳修于 2001 年在 《上市公司财务风险监测与危机预警研究》中,通过设置并观察一些 敏感性财务指标的变化,对上市公司的危机发挥预警作用.还有郭敏 在《我国企业财务风险与防范研究》中,以企业资本运动的过程即从 资金的筹集,使用与耗费,回收与分配三个环节来界定了企业融资风 险,投资风险,股利分配风险以及企业资本运动过程中的"人本风险"。 并对于这些风险的的防范进行了较为详细的研究.赵斯秋于 2003 年 在《企业财务风险防范》一文中,提出了财务风险分析的杠杆分析法, 概率分析法和财务报表分析法。 这些研究虽然在分析方面取得了一系

列的研究成果, 但系统性的综合 定量研究尚在探索阶段



4 国内关于房地产企业的研究 国内在房地产风险的研究方面起步比较晚，直到上世纪 90 年代 初海南、 北海等地房地产投资泡沫破裂后才逐步开始了房地产风险方 面的研究。 文献方面。姚杰.浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化， 2005.提出了由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小,其企业 行为远未实现规范化,与国外房产业相比有很大差距。不少房地产企 业资产负债率在70%以上,有的高达90%,企业承受着巨大的财务风险。 加之目前受国内宏观政策调控影响,国际经济变动的影响,金融政策 的从紧,已成为很多房地产企业制约因素。 沈晓晴.现阶段我国房地产 企业财务风险管理研究[J].财经纵横，2006， （2）房地产行业是资金 密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发 展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务风险管理水平。 财务风险 管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展 战略的有效管理控制工具。任书芳，高树岭，张行贵.当前房地产企 业财务现状及管理建议[J].时代金融，2006， （4）提出房地产开发企 业财务管理的特点中国的房地产开发企业是指进行土地、 房屋综合开 发、经营和管理的法人单位,是完全实施自主经营、自主核算、自负 盈亏的经济组织。其财务管理有自主筹资金额巨大,财务管理周期长 等特点，财务风险的防范十分重要。李木祥(2007)在《中国房地产泡



沫研究》 一书中着重从金融的角度对房地产的金融风险以及未来的发 展趋势和风险进行了分析。娄国豪(2006)在《中国房地产》期刊上发 表了《房地产项目开发中的风险及对策分析》指出应从探析风险的构 成元素及本质入手， 进而从房地产开发企业内外因素进行有效的风险 识别，提出了影响房地产开发项目的具体风险要素，以及各风险要素 的形成机理，并对此提出有效进行风险防范及管理的具体措施，为开 发企业的实际项目运作提供风险控制指导。其他的文献还有王伟，赵 占.房地产企业财务风险分析与对策[J].价值工程，2006，

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