影响房价的几个理论问题.

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影响房价的几个理论问题

近年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。 造成房价过快、过大幅度上涨的原因是多种多样的，但主要是如下几个方面综 合作用的结果：一是 1998 年停止住房实物分配、实行住房分配货币化的城镇住 房制度改革和把住宅建设培育成为国民经济新增长点的一系列刺激住房需求措 施的“惯性”作用；二是前一段时期的宏观调控着力在控制土地供应、限制房 地产开发贷款等抑制房地产供给措施的市场反应；三是投资渠道较少、股票市 场让中小投资者失去信心从而使大量社会资金选择房地产这一相对安全、稳定 的投资对象；四是中国经济看好和人民币升值预期吸引大量外资进入，其中一 些资金流入到房地产；五是房地产开发商垄断话语权，针对“买涨不买落”的 购房心态营造涨价气氛及房地产投机炒作。

当于房价与地价的关系

房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动 的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租 水平是由农产品价格水平决定的一样。

但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市 场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减 少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市 场会以房价上涨来做出反应的。

二、关于供求决定的房价是否就合理

过去我们不懂得价格是由供求决定的，现在都比较明白了。但是，供求决 定的价格是否就是合理的。有人说：“房价上涨说明有需求，有需求说明房价 上涨是合理的”。

从经济学上来讲，价格的确是供求平衡的结果。但即使有需求，价格上涨 也不一定合理。关键看是什么需求拉动价格上涨。因为需求有真实需求和虚假 需求。可以将购买房地产的需求分为自用需求、投资需求、投机需求和跟风需 求。自用需求是购买后自己使用的需求。投资需求是购买后以出租来获得回报 的需求。投机需求是为卖而买的需求。跟风需求是还没有明确的购买目的，看 到别人购买自己也跟着购买的需求。自用需求加上投资需求再加上合理的空置 为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需求。虚假需求拉动的房价上涨是 不能长期维持的。

三、关于房地产泡沫的衡量方法

目前用“房价收入比”、“房价上涨过快”、“房价上涨幅度过大”等来 衡量房地产是否有泡沫，可以说是不够到位的。衡量房地产是否有泡沫的方 法，应是看房地产的市场价格是否持续地越来越高于其理论价格。简单的衡量 指标有房价与房租之比（又称“毛租金乘数”、“租售比价”）、入住率。

从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房 价与年房租（或月房租）有一个合理的倍数，一般为 10 倍左右（按年房租计 算）。如果房价与年房租之比大大高于这个倍数，则说明房价有泡沫。特别是 从房价和房租两条曲线的走势可以看出是否存在泡沫：如果房租没有多少上 涨，甚至是下降的趋势，而


房价持续较快地上涨，则说明存在泡沫。因为房租 比房价更能反映真实的房地产供求状况。

从入住率来看，因为之所以出现房地产泡沫，是因为许多人买房而不入 住，等待时机再卖掉。因此，不论房屋卖出以后是房主自己住还是出租，只要 有人住，泡沫的危险就不大；相反，虽然房屋卖掉了，但如果没有人住，泡沫 的危险就存在。

房地产泡沫的一个特点是，在泡沫形成过程中人人都能赚到钱，从而看起 来是供不应求。而实际上，泡沫是供大于求。所谓泡沫破灭，是虚假的高需求 之后，突然发现是供给过剩。

四、关于利率对房价的影响 利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房 地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在 购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少 房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之 和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所 以利率上升会使房价下降。通过数学计算可以看出，利率上升导致的房价下降 幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。因此，综合来看，房价与利率负相 关：利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。

目前对加息影响的认识尚不足够。从眼前看，加一点息的确影响不大。但 问题是利率水平仍然处在历史的最低位。从 1989年到2004年的 15年间，我国 一年期存款利率的变动范围为 11.34%至 1.98%. 如果今后宏观经济不出现大起大 落，未来的利率变动范围不会这么大，但从长期来看一般范围为 4尬6%.这样 来看，未来的利率至少要上升一倍以上。由于购房贷款期限短则十年，长则二 三十年，所以，未来利率不得不大幅度上升时，可能导致的“从量变到质变” 的影响，现在就不能不预见和思考 应对措施。

五、关于房地产税收对房价的影响

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