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从经济学角度看高房价的成因及政府的调控对策
近年来，我国房地产业得到了快速发展，发地产市场也持续升温，房价的增长率一直都超过同期的经济增长率。本文从宏观经济学角度阐述了为何高房价会维持，为何中央政府的政策会失效？政府应如何转变宏观调控思路，进行制度创新，使房价回到合理区间。
标签 高房价；成因；宏观调控
自1998年住房改革以来,我国房价一直以超过两位数的速度上升,远高于同期的经济增长率。居高不下持续高涨的住房价格产生的原因是什么?政府将如何面对居高不下持续上升的房价?
1 高房价的成因
为何高房价能形成并持续走高？为何中央调控房价政策在实践中不能体现，而越调控房价越高？这些都成为人们的不解之谜。高房价既有它产生的外部环境，又有内在推动力，这是多种因素综合作用的结果。
1.1 房地产市场的供求矛盾
1.1.1 中国房地产市场有效需求过于旺盛。房地产市场有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是购房者自己居住的需求；投资需求即通过购买房产来出租获得较大收益的需求；而投机性需求是指利用不完善的市场制度或者不对称的信息，在短期内通过囤积商品以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。
1.1.2 房地产市场有效供给严重不足。房地产供给作为市场均衡的重要因素，不仅供给的总量偏低，而且其结构也不均衡。同时房地产市场上供给中非有效性的大量存在，有效供给严重不足。
1.2 制度缺失
在中国,一元房价中约有一半左右是地价成本,因此地价变动对房价走势有着重要影响,二者属于“后浪推前浪”的关系。而地价实际上又受到地方政府的推动,在房价问题上中央政府和地方政府之间存在博弈，这也是为何中央政府房价调控政策失效的原因之一。
1.2.1 地方政府的“土地财政”。地方政府积极推行土地财政的行为与分权财政体制给其施加的预算压力有关。通过什么方式获取土地批租收入呢?在土地资源有限的条件下,提高地价就成为地方政府实现财政收入增长目标的最佳途径。
1.2.2 保障性住房供给严重不足。在我国，保障性住房是政府从供给面入手
实施住房保障的重要举措。同时经济适用房是由地方政府来提供，地方政府由于财政困难难以按量按质提供经济适用房。迄今为止，我国的保障性住房建设一直是雷声大雨点小，经济适用房投资规模、新开工面积、销售面积和竣工量占房地产的比重十分有限。
1.3 商业银行信贷投的过度投放
房地产市场发展的另一个最为重要的推手是商业银行。商业银行之所以对房地产贷款情有独钟，是因为房地产贷款相对于制造业、商业服务业等行业贷款而言，是一项比较优质的资产业务，无论是贷款的收益性还是安全性，都是比较值得称道的。
目前商业银行对房地产行业基本面的判断仍然是倾向正面的，在继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策背景下，房地产贷款仍将保持一定幅度的增长，从而对房地产市场继续起到支撑和推动作用。
1.4 房地产开发商的利润最大化目标
开发商作为资本投资主体，追逐高额利润是其本能。受利益驱动，在市场普遍预期房价上涨的情况下不少开发商或捂盘惜售，或延期开发，或改变开发模式（如将毛坯房改为精品房），借机抬高房价，提高住房附加价值。当前阶段我国的开发商仍然处在原始积累阶段，其社会责任意识淡薄，获取暴利是其基本或者说是唯一的投资动能，而目前购房人在房价的议价能力上仍然过于弱小，房价在高位运行也就不可避免的了。
2 房地产市场未来的走向——政府调控的困境和建议
尽管目前的楼市对居民生活和社会的福利水平造成了重大损害,但是,住房改革所带来楼市的发展,以及由此所刺激的同房地产相关行业的发展,其对我国经济增长的贡献是不可否认的,而住房改革和楼市发展通过乘数效应所扩大的内需,也是我国近年来经济发展的主要增长点。因此,无论是居民、厂商还是政府,尽管目的不同,房价未来的走势都是各方关注的焦点。然而,由于无论是从供给面还是从需求面来说,我国楼市发展一开始就受到政府各项调控政策的强烈影响,因此,未来一段时期内房价的走势仍然取决于政府对房市的政策取向。
政府调控房价所面临的第一个问题在于楼市快速发展短期内刺激有效需求和长期阻碍经济增长之间的矛盾。我国楼市发展对经济的最大贡献就在于它在短期内迅速提高了国内同房地产行业相关行业的投资需求,从而提高了社会有效需求。另一方面,由于目前的这种高房价导致房地产的高额利润率会使得楼市挤占其他行业的发展资金,同时,高房价还导致居民减少其他消费商品的需求从而使得总消费需求下降。
政府调控房价所面临的第二个问题在于为维持金融系统的稳定性保持楼市泡沫同长期内可能出现的通货膨胀之间的矛盾。因为一旦目前的高房价不能维持
的话,将有可能会出现大量的违约不还贷现象,由此就可能会危害到银行系统的稳定性,从而有可能出现信贷危机。
政府调控房价所面临的第三个问题在于地方政府的土地财政收入最大化同居民福利水平最大化之间的矛盾。由于目前地方财政收入很大部分都依赖于土地出让金,一旦高房价难以维系,那么地方政府的财政收入将直接受到影响。因此,为了维持其自身的财政收入,地方政府具有维持高房价局面的动机。
总之,为了调控未来的楼市走向,政府必须处理好以上三个矛盾。基于以上分析,本文就未来政府调控楼市提出以下建议:首先,政策目标一定要放在遏制目前的高房价持续上涨的局面,且要使得房价稳中有降。其次,为了实现以上目标,同时采取财政政策、货币政策和其他各项政策,使得这些政策相互搭配,协调调控。
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本文来源：https://www.wddqxz.cn/3d9eab11df3383c4bb4cf7ec4afe04a1b171b0ed.html
2022-12-09
