一张图告诉你中海、万科谁更牛!

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一张图告诉你中海、万科谁更牛!



一张图告诉你中海、万科谁更牛！

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中海地产是地产界的一个标杆、一面旌旗。万科、龙湖、绿城高层都带队向去中海学习过，近两年浮现的几

家快公司，世茂房地产、融创、旭辉，其老板都表示要向中海学习。

那么，中海地产终究牛在哪里？

下文由攸克地产原创，原标题为《开发商学中海为什么只到皮毛》，邦主已获取转载受权。

连续 12 年收益率行业第一

学习中海地产的什么？中海值得开发商们学习的地方有许多，但中心是成本控制或许是收益率。

中海收益率之高，中国房地产公司稀有其匹。

3 月 13 日，中国国外发展有限公司（

产整年实现净收益

00688.HK ，本文均简称为中海地产或中海）宣布的年报显示，中海地

183.16 亿元），同比增添

23.1% ，毛利率超出

35% 。合约销售额

231.78 亿港元（约合人民币

1385 亿港元（约合人民币 1094 亿元）。

12

正如万科总裁郁亮所说，房地产公司的收益率下滑已经是不行阻拦的趋向。中海亦是这样。依据年报，过去

年它的纯利复合增添 41.7% ，而过去 5 年纯利复合增添 34.7% 。但这几个数据，毫无疑问是紧紧占有了行业第一

的地点。

让我们看它近三年的详细收益数据。

2010 年中海地产实现净收益

126.7 亿港元（约合人民币

104 亿元），

同比增添 66.6% ，净收益率为 27.9% 。

当时好多媒体报导，中海成为内陆首家年净收益超出百亿元人民币的房企。饶有兴趣的是，那一年，行业老

大万科以 1081.6 亿元成为国内首家销售额超出

1000 亿的房地产公司。但是，万科

2010 年的净收益只有

72.83

亿元。而中海的销售额只有 565 亿元人民币，差不多相当于万科一半，净收益却高出万科 5 成以上。

2011 年中海地产销售额 870.9 亿港元（人民币 708 亿元），同比增添 29.8% ；净收益为 151.2 亿港元（约

合人民币 125.5 亿元），净收益率为 31.1% 。2011 年万科销售额为 1215.4 亿元，净收益为 96.2 亿元，净收益率

为 13.4% 。中海地产销售额不到万科的 6 成，但后者的净收益只有中海地产的 77% ，净收益率还不及中海地产的

二分之一。


一张图告诉你中海、万科谁更牛!



2012 年度中海地产销售额

万科同年销售额为

1043.2 亿港元（合人民币 835.5 亿元），净收益为 151.6 亿元，净收益率达到 29% ；

125.5 亿元，净收益率只有

12% ，远不及中海的一半。

1412.3 亿元，净收益初次打破百亿达到

当内陆房地产上市公司的净收益率广泛只有 以



12%-15% 时，中海却长久保持在 20% 以上甚至超出 30% ，不可

不说这是一个奇观。保利地产董事长宋广菊的一段话，代表了好多房企老板的心声。



2011 年 3 月 22 日，保利地产在佛山举行 2010 年度股东大会，宋广菊在回答股民相关中海地产的收益率为

什么这么高时说：“中海的毛利率我没有搞清楚，我就是主观臆断，它必定是一种估值法的计算，这是我独一的判

断。由于，他的毛利率和他的收益水平已经高出了中国内陆房地产一般的规律”。









不必讳言，按香港会计规则办理的物业价值重估，



的确为中海地产带来了收益的增添。

以 2013 年为例， 中海





当年 183.16 亿元净收益中， 投资物业带来的公允值增添



26.2 亿港元。 剔除这部分收益， 才与万科的 151.2 亿元净

收益邻近。但别忘了，万科整年的销售额高出中海



50% 以上。

全优生的三大秘籍



不论你服不服， 万科这么多年坐在老大的地点上，



它必定有高出万千公司的优秀之处。 而中海地产 “收益王”

的称呼，依赖的又是什么？



中海一位高管是这样描绘中海地产的特色：“中海比较全面，没有显然短板，履行力强，优秀来自平庸。融



资方面，财务稳重，欠债率低，风险溢价小，并且较早打通国内外两个融资市场，融资成本低；收益方面，成本控



制好，规划设计价值最大化，订价较集中且表现品牌溢价。”



中海高收益率的主要原由，仍是根源于中海的成本控制，包含工程成本、营销成本和资本成本。



工程成本控制， 源于香港的残忍历练。 中海地产是中建总公司



1979 年在香港建立的子公司， 是靠建筑施工起

家的。在香港这类完整市场化的环境里，不论是工程质量仍是成本估算，都要凭真本领。将这类市场历练几十年的



功夫拿到内陆，绝对是一把闪着冷光的利器。



各项花费控制严格。中海地产的营销和管理费，二者均不超出营收的



1% ，这在业内前 50 强应当属于最低水

平。好多房企营销花费占比广泛是



1.5% ，有些公司达到 2% 甚至更高。有家房企从 2% 降到 1.8% ，还自觉成绩巨

大。别的，中海地产的项目销售多是自建队伍，基本不找代理公司。请注意，是各项花费都能控制到位。

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