安置房的建设问题研究

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安置房的建设问题研究

摘要：为了更好的进行拆迁工作，开发商或者政府要为被拆迁区域的居民提供住处，也就是要建设安置房。则安置房就是城市在规划建设时，对被拆迁用户进项安置的房屋。其质量的好坏直接影响被拆迁居民的日常生活与人生安全，是值得关注的问题。为保障这些被拆迁区域住户的合法权益，对安置房进行质量控制是极有必要的。同时，要使整个工程建设到达最高性价比，那对安置房的造价控制也是不可忽视的。

关键词：安置房建设；问题；研究

拆迁安置房的建设作为城市房屋建设规划的重要内容，对于改善城市环境、保障拆迁工作的顺利进行有着举足轻重的作用，由此需要对安置房建设过程中存在的问题进行研究。

一、项目建设存在的问题分析

1.建设审批环节多。相关部门的统计数据显示，安置房的建设审批手续大约需经过20多个部门审核，程序约55道，涉及到规划、发改、人防、燃气、公交等等诸多机构或事业单位，由此粗略来算，从项目选址、立项到各项手续审批完成，大约需要一年半的时间。如果中间出现资料不符合要求，需要重新修改提交，所需要的时间将更多。并且安置房建设的土地指标、安置小区选址困难等问题也较为突出，一方面土地审批环节繁多，工作量较大；另一方面安置地块各类管线复杂，迁移工作需要相关部门批准，甚至需要省市相关部门批准，这些也给增加了建设施工的难度。

2.建设资金滞后。近年来，我国不断加快经济适用房和拆迁安置房建设步伐，并分别将其作为国土、集土住宅拆迁的政策性安置用房。但就目前而言，安置房的建设速度还滞后于拆迁进度，建成的安置房还无法满足拆迁安置的需求，不仅制约了拆迁工作的推进形成，也影响了社会的和谐安定。概括来说，形成这一问题的原因是安置房的建设投入资金不足，一方面拆迁安置建设以属地为主，拆迁项目的资金拨付与建设资金到位存在一定的时间差，随着安置房建设项目的不断扩大，集土拆迁量的不断增加，属地先行筹垫建设资金的难度也在不断增加，资金压力不言而喻，势必影响安置房的建设进度。此外由于安置房的回报利润远低于商品房的开发建设，因此难以调动规模大、实力强的建设单位参与，并且安置房建设小区往往都涉及到腾地拆迁，拆迁资金难以及时拨付，这些制约了安置房的建设开工。

3.建成后安置房管理难度大。随着小高层、高层建筑的不断发展，安置房建设包干费用2500元/平方米的政策已不再适用于市场经济，尤其是大多小区已普遍配备地下车库，过低的建设设计标准，低水平的重复已影响了城市化发展的进程，使得安置小区整体形象、小区功能远落后于城市发展，与城市品味格格不入，不仅影响了城市形象，也降低了入住居民的生活质量。此外对于建成后的小区物业管理和小区运营也带来困难，如：物业费用难以收取，小区内部乱搭乱建等问题，导致安置小区管理难度大，物业公司难以招标，同时也给政府的管理与资金带来了较大的压力。此外安置房普遍还存在住宅环境差、房型设计不合理、能源消耗大等问题，不仅不利于居民的日常生活，而且也不利于住宅产业的良性发展，因此还应深入研究相关问题，优化设计和管理措施，以提高安置房的舒适性、经济性和可持续性。

4.质量问题突出。安置房除了建设周期长、安置慢等问题，房屋的质量问题


也较为突出。如2016年某安置小区有400多户墙皮起砂脱落，墙砖裸露，墙面水泥甚至疏松如土，被称为“墙脆脆”，由此一度安置房成为了劣质房的代名词。这与相关政府部分对建设施工的重视度不高，工程质量监督不严密切相关，由此才导致施工队伍粗制滥造，偷工减料，这种行为既影响了拆迁安置工作的顺利进行，又侵犯了被拆迁人的利益，严重危害了社会的稳定。 二、设计阶段的安置房造价控制

1.安置房户型选择。安置房造价控制的源头就是在设计阶段对整个安置房工程进行合理的规划，以达到最大性价比。其中，户型的设计就是一个重点。在设计户型时，应充分考虑拆迁协议和拆迁居民的意愿。特别是对于高层住户，要将公摊面积和套内面积的大小设计完善，尽量满足拆迁住户的需求。为避免公摊面积过大的情况出现，设计人员可以采取不封闭景观阳台等手段，进行合理控制。同时，对于因受采光间距或者门面的影响而发生的户型变化，需及时进行协调和调整，这样可以防止后期出现安置矛盾。

2.减少不必要的施工。大量二次装饰以及要更改的部分，例如：干湿分离的隔墙、灶台内涂料等，可以再审图完成后将其取消。在安置拆迁户时，采取现金补偿或者居民自选的方式进行实施。这样可以减少一些不必要的浪费，达到节约成本和资源的目的。

3.实行分期交付。对安置房交付时，可考虑实行分期交付的方式。如此一来，在设计时就可以按照施工工期合理安排消防监控、道路排水、供水、供电、供气等基础设施的验收，有效利用承包费用。

4.配套维护装置齐全。安置房工程造价控制除了在施工前期和施工中期要对其进行控制以外，还需在工程后期控制造价增加。因此，在设计整个安置房工程时，不可忽视配套维护装置，例如：出入口建造雨棚、停车场设置通风井、出入口设置找坡等等。设计人员要针对这些问题及时进行设计补充，以免安置后出现投诉现象，同时也为居民带来更舒适的居住环境。 三、工程建设控制的举措

1.加强政府监督。安置房工程作为关系到民心、民生的工程，其质量的好坏直接关系着拆迁人的切身利益，如果出现问题会在很大程度上影响社会的稳定和谐，因此各地政府相关部门必须从思想上高度重视。同时政府作为安置房的责任主体，在当前力求和谐的环境下，应当做好规划建设适度超前，前期准备工作到位，资金安排适度倾斜于安置房项目。此外，各地建设土管部门还应当加强对安置房工程的质量监督，建议在建设主管部门组建专门的安置房质量监督管理小组，将安置房下程的监督检查工作与责任人的政绩相挂钩，明确责任人及其相应的责任，从而确保安置房的建设质量。

2.坚持“安置在先、拆迁在后”和“安置转安居”的原则。对于所有的安置房建设要实行“先安置后拆迁”的原则，尽量做到将安置地和建设项目一并办理手续，一同报建。本次工程为了更好地响应国家构建和谐社会的号召，以及实现从“安置转安居”的目标，还进一步完善了基础配套设施，如：商业性文化用地、绿化用地配套建设足够的地下停车位等。同时为了为了方便老人、小孩活动，还架空了一部分用地。

3.加强安置房工程建设质量监管。要解决安置房屋质量差的问题，就必须加强对安置房工程的质虽监管。一是严格执行资质管理规定，引入工程项目管理企业。对于承担安置房建设工程的勘察、设计、施工监理等参与单位，应当严格贯彻执行国家建筑企业资质管理规定，选择具备资质条件的企业承担建设任务。同

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