物业公司会计核查与财务管理

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物业公司会计核查与财务管理

一、物业行业会计核算和财务管理现状分析

提升竞争力和利润最大化是企业经营的主要目的。物业企业随着经营规模的扩大、管理理念的提升、管理项目和管理范围的增加，对企业财务管理也更加的重视。在财务管理里中虽然许多企业投入了大量的人力物力，但是由于物业企业在我国的存在时间不长，企业经营活动中仍存在许多问题。

(二)成本核算方式简单目前许多物业企业的财务采用集中核算，最多设置二级明细科目，各个管理处或职能部门并没有财务成本核算功能，只是设置收入总账，但是物业企业管理项目和服务小区非常广泛，一个物业企业能管理多个以上小区，提供的服务多样化，如果各小区不能细化管理和服务，账务分类不明晰，就不能为决策者提供准确的财务数据，不能为企业的决策提供科学依据。

(三)经营管理流程不明晰，效率低下许多财务核算依然停留在手工工业阶段，庞大的数据核算造成了大量的人力物力浪费，财务人员没有精力深入基层，从中找出成本费用发生变化的根本原因。更不可能提出降低成本的合理建议。财务管理也存在许多问题，大量的时间精力花费在财务核算工作，没有精力检查库存物资是否合理，是否账实相符，无法判断采购物资的价格是否合理等。

(四)各职能部门内部控制不到位，导致资金成本过高企业传统对成本控制主要通过三个方面:一是规模效益;二是加强和材料供应商的谈判能力，降低成本费用;三是财务部门编制财务预算，控制成本费用，节约费用开支。这种成本控制方式并没有从根本上解决成本费用问题，是成本控制降


低的一个初级阶段，仅仅局限于企业内部，并不能为企业形成系统的成本管理方法。资金管理中存在很大漏洞，资金入不敷出，缺口严重，随意挪动，拖欠物业费用发生的坏账现象严重等，造成了成本费用上升。

(五)财务报表不够明细，不能满足个层次需求依据会计制度公司对外提供的报表，只有利润表、现金流表、资产负债表等数据，过于笼统，不够明细，缺少管理需要详细报表信息。 二、完善物业管理行业财务核算和管理的建议

(一)改进和规范会计基础管理工作建账要依据《会计基础管理规范》和《会计法》，对会计人员加强继续教育和培训，提高他们的思想觉悟和素质水平，让他们参与公司管理，全面提升会计人员素质;健全和完善企业管理制度，比如会计成本核算制度、内部控制制度、财务收支审批制度等;建立和完善会计监督制度，加强会计监督职能，尤其是对原始凭证的审核和监督，从源头保证会计信息的真实性。

(二)建立二级核算和管理制度，集中核算和分散核算并存许多独立核算的物业公司伴随着房地产开发量的增加管理着许多项目和小区。对这些项目和小区的管理还必须有专门的人员进行管理，既是一级管理下的二级管理。同时小区业主为了维护各小区利益都成立了相应的业主委员会，要求监督小区业务状况和基金利息使用情况。所以，为了更好的服务各小区业主和公司的经营成果，最好对财务进行二级核算管理。

(三)正确划分应税项目，准确申报纳税企业内部的许多从事会计人员对物业管理企业的管理处和业主的关系、物业管理服务收费的会计核算与税务申报、非应税与应税存在模糊认识，以至于造成了会计核算出现错误、应纳税额不准、损害了业主的利益。每年住宅区的管理服务费总收入是指物业公司依据物业管理企业和业主委员会商定的，经小区业主认可的收费

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