加强物业公司财务管理的几点建议

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加强物业公司财务管理的几点建议

作者：易文辉

来源：《现代经济信息》2011年第23期

摘要：物业管理作为服务性行业，其财务管理的一个重要方面就是成本管理，本文就目前物业公司财务管理特点、现状，提出了具体的建议和方法。 关键词：物业公司财务管理特点；现状；办法

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）12-0218-01

随着房地产经济的快速发展，物业管理市场日趋成熟，如何加强和完善物业公司的财务管理，不仅关系着物业公司自身的发展，同时还涉及到业主和社区的和谐稳定。本文将从物业公司财务管理特点、现状、办法三个方面进行阐述 一、物业公司财务管理的特点

1.物业公司的经营服务是一个提供全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品，其财务管理与一般的服务行业相比有其明显的个性。突出的一点就是生产与消费是同时开始、同时结束。所以，物业管理不仅是劳动密集型的行业，而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营服务过程的社会化程度和现代化水平的不断提高，财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的重要组成部分。

2.物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面。物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务，企业从事生产经营活动，须拥有一定数量的资金，这是企业进行各种经营活动的基础。从提供服务、支付人员工资，到对房屋、公共设施设备维修保养等一系列的成本支出，以及按劳取酬收取的物业服务费，开展多种经营的现金流入等都与资金有关。各个部门都要使用资金，没有资金做基础，任何部门的活动都不能进行；由此可见，物业公司财务管理涉及的面相当广泛，各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

3.物业公司财务管理的其他方面特点。(1)由于物业管理企业的经营过程既不涉及生产活动也与销售活动无关，大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务，其资金运动过程及形式必然相对简单，从而决定了财务核算对象相对简单。(2)物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身，还来自政府有关部门以及物业的业主等，使其对资金运作过程的监督更为全面。


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二、我国物业管理公司财务管理现状

1.管理者缺乏现代理财观念，不重视成本管理工作

传统意义上的物业管理走的是“谁开发，谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大，物业管理开始走向市场化、专业化、规模化。但长期以来，受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学的市场定位，没有长远的经营谋略，没有形成模效益，再加上不重视财务管理工作，人、财、物、信息等资源未能优化配置，存在严重浪费，致使企业经济效益低下。 2.内部财务控制不规范

总体来说，我国物业管理公司内部财务控制不够规范，物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循，而且有的物业公司由于核算简单，并没有制定相应的内部财务制度，这对于物业公司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目，但会计基础管理薄弱、依法建账不到位，没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目，这不仅不利于公司及时向业主客户反映物业管理费的使用情况，而且会计信息也不能得到真实的反映。 3.财务报表过于笼统，无法满足各层次的管理需要

物业公司根据会计制度的要求，对外提供的报表，只有资产负债表、利润表、现金流量表，数据过于笼统，缺少管理需要的各种报表。如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表，只能采取统计办法获取，耗时耗力，易出现差错，无法满足内部管理的需要。 三、完善物业管理公司财务管理的建议 1.强化成本观念，建立财务成本分析控制制度

物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标，提高全员成本素质和意识，使所有单位和部门都重视成本。另一方面通过对人力资源的科学整合，激活人才潜力，减少冗员，降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训，造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍，来提高工作质量和效率。 2.要全面展开财务分析，保证资金合理运用

物业企业在开展经营的过程中，经济收益主要来自于两个方面，一个是为客户提供物业管理，收取管理费，另一个就是开展多种经营，多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润，使得企业发展壮大，就要对企业进行有效的财务分析。首先，财务管理部门要评价公司的

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