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优先承租权并非“尚方宝剑”
杨培银
——房地产租赁合同纠纷案*
*本案例出自（2008）鲁民提字第218号案。 【引言】
随着市场经济的不断发展，房产租赁市场日趋活跃。在房产租赁事务中，除法定的优先购买权外，租赁双方还可以约定在租赁期届满承租人在同等条件下有优先租赁的权利，也就是“优先承租权”。但并非约定了优先承租权，就可以在合同届满后高枕无忧地等待出租人的请示决定是否续租。优先承租权的保护和得以行使，与承租人的合同履约行为等多种因素密切相关，优先承租权并非权力无上的“尚方宝剑”，承租人的违约行为足以影响优先承租权是否受到保护。 【案情简介】
2003年6月，某公司与修理厂签订《房屋租赁合同》，约定将其受上级公司委托经营管理的××号院中部分房屋（公房）租赁给修理厂，租赁期限自2003年6月30日至2004年12月31日，年租金为五万元，半年一付。该合同还约定“租赁到期后，同等条件下修理厂有优先租赁权”。合同到期后，修理厂继续使用该房屋，双方未续签合同。
在租赁合同履行期间，修理厂经常延期支付并拖欠租金，到2004年12月31日租赁期满时尚欠1.5万元，直到2005年才将2004年的租金交齐，租期届满后继续使用期间的租金未付。
2003年8月30日，某公司的上级公司将××号院中全部房屋及院落租赁给住宅公司，后住宅公司将全部房屋及院落租给某医院，租赁期限为十年，租金每年三十万元，自第二年起每年递增2%。
2006年，某公司多次要求修理厂腾让房屋，修理厂拒不搬迁，后某公司起诉，××区人民法院判令修理厂搬迁。后修理厂起诉某公司要求法院确认其对承租房屋具有优先租赁权。 【争议焦点】
1、《房屋租赁合同》中约定的优先租赁权是否合法有效并受法律保护？ 2、 本案中修理厂是否丧失了优先租赁权。 【法律解析】
办案律师根据案情，决定对案件解决遵循下面一种思路: 1、本案中《房屋租赁合同》中约定的优先租赁权是否有效
优先租赁权并非法定权利，根据民法意思自治的原则，合同双方可以在《房屋租赁合同》中约定相应的权利义务，只要不违背法律法规的强制性规定，就合法有效，受到法律保护。本案中合同双方在《房屋租赁合同》中约定“租赁到期后，同等条件下乙方享有优先租赁权”，是双方意思自治的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效并受法律保护。 2、租赁合同是已经终止还是转成不定期租赁
律师认为，本案中原《房屋租赁合同》到期后，修理厂继续占有并实际使用租赁标的，某公司并没有提出反对意见，视为原合同转为不定期租赁合同。虽然修理厂拖欠租金，但这只是修理厂的违约行为，并不直接导致合同解除。合同解除权是形成权，守约方必须做出意思表示并到达对方后方可产生法律效力，并不能因对方的违约行为而直接产生合同解除的效力，无论对方的违约行为是否为根本性违约。本案中某公司是在2006年1月12日才向修理厂发出书面解约通知，根据合同法的相关规定，不定期合同任何一方可随时解除合同，无需具备合同解除的法定条件。因此当某公司向修理厂发出要求腾房的通知后，双方的不定期租赁合同即行终止。
3、修理厂是否有权行使优先租赁权
律师认为，修理厂无权行使优先租赁权, 原因如下：
（1）修理厂连续违反合同约定，未按期支付租金，属于根本违约的行为。
《房屋租赁合同》中租金的支付方式约定为半年一交，而修理厂第一笔租赁费就延迟了8个月， 而且其后每一期租金都是拖欠很长时间才交纳，租赁期内的全部租金直到2005年5
月才全部缴纳完毕，不定期租赁期间的租金直到法院判决并进入再审程序都没有交纳。修理厂的违约行为已经构成根本性违约，根据合同法的相关规定，一方不履行合同约定，合同相对方有权拒绝履行相对应的合同义务，某公司完全可以拒绝修理厂优先承租权的要求，因此修理厂因严重违约行为的出现而丧失了优先承租权。其次修理厂的屡次违约行为体现出该厂是严重缺乏诚信的单位，已经丧失了合同相对方继续与其订立合同的基础，合同订立是双方基于自愿、信任的基础上对未来合同能顺利履行的一种预期，修理厂的行为已经让合同相对方有充分的理由认为其不能按照合同约定履行合同，当然就不可能继续与其签订租赁合同。第三，某公司的上级公司将包括《房屋租赁合同》中部分房屋的整个院落都租赁给了第三人，本案中的租赁标的只占整个院落的一小部分，因此两个合同标的不一致，丧失了“同等条件”
下享有优先承租权的条件，修理厂并没有就承租整个院落提出优先承租权的主张，因此在不具备“同等条件”时，就不再享有优先承租权。
（2）承租人未在法定期限内行使优先承租权，丧失了相应的权利。
根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。”因此原告无权再主张优先承租权。 【法院判决】
2006年，修理厂起诉经营公司要求法院确认其对承租房屋具有优先租赁权，××区人民法院以修理厂未在合同到期前主张优先承租权已过期为由，驳回其诉讼请求。
修理厂上诉，××市中级人民法院以优先承租权的前提条件是经营公司准备出租房屋，但修理厂一直在使用承租房屋，又无确切证据证实经营公司将房屋租于他人，故维持一审判决。
修理厂申请再审，且××省人民检察院以查明事实不清为由抗诉。××省高级人民法院再审认为，修理厂租赁的是部分房屋，而某公司上级公司对外租赁的是全部房屋，两者非同一标的物，认为不是“同等条件”，故而判令维持原判。 【办案随想】
1、优先租赁权并不是一种法定权利，但双方当事人在合同中约定后就具有法律效力并受法律保护。为了合法有效行使优先承租权，在合同签订时，应当尽量详尽的列明优先租赁权行使条件，以及丧失优先租赁权的情形，避免当事人滥用优先租赁权。
2、在合同履行过程中，合同双方应当严格按照合同约定履行相应义务。诚实守信是双方缔结合同的基础，任何一方丧失诚信，必然丧失合同缔约的条件。虽然在合同中约定“优先承租权”并且该权利合法有效，但是该权利并非尚方宝剑，无坚不摧，而是需要诚信来支持和维护。
（作者系德衡律师集团高级合伙人，副主任）
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2024-01-05
