万科物业管理痛点及5大突围

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万科物业管理痛点及 5 大突围

2014-04-23 朱保全 明源地产研究院

作者朱保全系中国物业管理协会副会长， 万科集团副总裁， 物业管理事业部首席 执行官。

我们在设想未来物业管理行业的发展之时， 往往会提到将来行业可能会有多少个 上市公司， 有多少个产值过百亿元的企业， 但我觉得我们更应该去关注一些比较 现实的问题。今天我谈几个未来将会出现的对行业有很大影响的现实问题。

第一部分：万科物业管理三大痛点

1. 车位紧缺的问题

今天，我们许多城市、许多小区都已经是车满为患，以万科 10 多年前开发的两 个项目为例就可见一斑：上海春申万科城当时的规划车位配比为 1：0.57 ，车位 总数为 1728个，但目前小区的车辆总数为 2079辆，现车位缺口为 351 个。深圳 四季花城当时规划的车位配比为 1：0.5 ，车位总数为 2244个，但目前的车辆总 数为 3350 辆，现车位缺口为 1106个。

这说明对于物业服务企业来说， 停车管理的相关问题必须提到议事日程上来， 不 管是对开发商来说， 还是对物业服务公司来说， 都必须去高度重视。 另外一个问 题就是停车位的改造， 希望行业协会能召集大家开一个研讨会， 深入讨论如何把 现有的一些场地和设施加以改造，以提供更多的停车位。

2. 设施设备寿命小于房屋本体结构寿命

伴随着 10 多年来房地产行业的飞速发展，我们发现很多房屋的设施设备寿命一 般都小于房屋本体结构的寿命，并引发出了一系列的问题。我们设想

10 年之后


可能会出现的情况： 大量的电梯需要更换， 保养不好的要出人命； 大量的水管开 始渗漏，有的根本找不到漏点；大量的立面开始脱落，砸到车或者是砸死人。

这些问题一共牵涉到四个责任主体， 分别是业主、物业服务公司、 开发商和政府， 在这四个责任相关者中，实际上又分为承担着有限责任和无限责任的两类主体。 譬如说，开发商肯定是承担有限责任， 因为房子卖完后， 项目公司可能就注销了； 物业服务公司虽然也是有限责任公司， 只承担有限责任， 但实际上他却是与这些 问题极为密切相关的主体， 可他却又是这四个利益相关者中最没有能力去承担责 任的主体； 业主当然与房子是分不开的， 要承担无限责任； 政府对于这些问题当 然也是最为关切的。

其实今天在物业服务公司的开支中排在最前面的成本支出是什么， 大家都知道是 人工成本。 我觉得这种现象是很不正常的， 物业管理之所以能存在， 其最根本的 原因是需要对物业进行维护， 但实际上现在物业费支出大部分用在为业主提供公 共服务上。

譬如万科物业的人工成本支出占物业费的 85%（这些人主要为业主提供服务）， 然后 10%的物业费用于能耗支出， 物业费中真正用于设施设备维修维护的比例是 非常低的， 而且这个费用也是在没有非常专业的监管的情况下用掉的， 甚至也有 一些企业实际上就把这块工作忽视掉了，把这部分费用挪作他用。

大家知道万科物业 率先把万科物业管理公司改为万科物业服务公司， 我觉得物业 管理最重要的工作还是对物业建筑物的管理， 因为离开了管理这两个字， 这个行 业就失去了立足的根本。

3. 物业被限价，应该市场化定价

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