基于成本法的房地产估价模糊综合评估应用研究

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基于成本法的房地产估价模糊综合评估应用研究

摘要：模糊综合评价法是基于数学模糊集合理论的科学综合评价方法，该理论是由美国学者扎德1965年提出，用来表达事物的不确定性。模糊综合评价法通过建立模糊数学模型，将定性指标转化为定量评价。应用该方法的思路在于，在对事物所涉及到的因素进行单一决策的基础上，综合各个方面的情况，给出该事物一个总体决策。该方法本身具有系统性强、结果直观清晰，适用于模糊的、难以量化的问题。而运用成本法的关键是测算重置成本和建筑物的折旧。但在房屋成新率的评定中，直线法太过于机械，而实际观察法过于主观。故此处我们将讨论在房地产评估中引入模糊综合评价法的合理性。 关键词：模糊综合评价法；成本法；重置成本

1 构建成新率测算的模糊综合评价模型 1.1 构建评估对象的因素集

以测算建筑物成新率的三项主要指标，即房地产结构、装修、设备作为因素集U={U1,U2,U3}，然后把三项指标各自的分部分，即房屋结构中的基础承载、承重构件、非承重墙、屋面、基层；装修中的门窗、内外抹灰、顶棚；设备中的水卫、电照线路、消防通讯设备作为因素的子集，公式如下： Ui={Ui1,Ui2,Ui3,…,Uim} 其中，i=1,2,3； ni=5,5,3.

1.2 构建房屋完损等级评估集合 V={V1,V2,…,V10}={10,9,…,1}

即建筑物完损等级新旧标准中的10到1级。 1.3 构建关于的单因素评价矩阵Ri



所以第一级的综合评价为： Bi=Ai×Ri={bi1,bi2,…,bi 10 } 其中，i=1,2,3.

将每一个Ui认作为一个元素，用Bi作为它的单因素评价，又可得到评价矩阵：

它是U={U1,U2,U3}的单因素评价矩阵，每一个队作为U的一部分，反映了U的某类属性，可以按照它们的重要程度给出相应的权重： A={a1,a2,a3} 其中a1+a2+a3=1 于是有第二级的综合评价： B=A×R

这里我们有得分矩阵C：

C={0.95 0.85 0.75 0.65 0.55 0.45 0.35 0.25 0.15} 最终计算出房屋成新等级的综合评估值D： D=B×C

2 模糊综合评估法在成本法应用中的适应性分析

在房地产的成本法评估中，房屋结构、装修、设备等因素都会影响房地产成新率的确定。基础承载、承重构件、非承重墙、屋面以及楼地面等因素会影响房屋结构的成新程度；门窗、内外抹灰、顶棚等因素会影响装修的成新程度；而水卫；电照线路；消防、通讯等设备决定了房屋设备的新旧程度。而这些成新率[1]相关的因素都比较模糊，难以用数字直接表示出来。在评估实务中，成新率的判断都建立在评估人员现场勘查基础上，根据自己的个人经验和判断测出结果，其估算值具有较大的主观性和随意性。


模糊综合评估是一种科学的评价方法，这种方法将对人们的决策思维过程数学量化，可以防止人为主观判断和带有感情倾向做出的决策所带来的不良影响，从而避免评估偏差，提高评估结果的科学性和客观性。因此要确定房地产的成新率，就应该对以上因素进行评价，并在每一因素做出单独评价的基础上，考虑对所有因素做出一个综合评价，通过建立模糊综合评估模型就可以解决这种类型的问题。

3 模糊综合评估法在成本法应用中的优缺点分析 3.1 模糊综合评估法在成本法应用中的优点

模糊综合评估法的优点在于可以将生活中模糊不确定的对象转化为定量的指标。而成本法中成新率的确定就属于测定建筑物新旧程度的模糊概念，其数值的测算单纯依赖评估人员的现场勘查和主观判断。模糊综合评估可以有效地避免主观判断带来的评估偏差，能够有效提高评估的准确性和可靠性。同时我们看到，模糊综合评估结果是一个向量而非确切数值，可以给与评估人员一个客观的参考，同时方便在评估中进行调整。 3.2 模糊综合评估法在成本法应用中的缺点

模糊综合评估建立在数学建模的基础上，要求评估人员具备良好的数学功底，否则难以理解该方法的精髓所在。同时，该方法加大了评估的计算量和复杂程度，在评估前期，也需要大量评估专家的参与打分，增加了评估的工作量和成本[2]，降低了评估的效率。同时该方法本身对房屋结构、装修、设备等指标权重的确定也具有极大主观性。 4 模糊综合评估法在成本法应用中的建议

由此我们可以看到，要想真正将模糊综合评价法应用到评估实务中，从宏观层面，我们需要规范房地产评估的相关制度，将评估方法模式化、标准化，这对于现在评估讲求效率与客观兼顾的房地产评估业来说尤为重要。其次，对于大数据库的建立和相关电脑软件的开发，将有利于降低该方法的应用成本和上手难度，也是非常必要的[3]。而从微观层面，可以将模糊分析法与层次分析法结合，使得各指标的权重更加科学化、准确化，使我们的评估方法由科研推广到实务层面，更加规范、更易推广。 参考文献：

[1]郜志宇,王静.建筑物成新率的确定[J].国有资产管理,2000,01:55-56. [2]赵林.房地产估价成本法及其应用研究[D] 吉林大学,2013.

[3]黄大兵.基于模糊数学的房地产评估体系的模拟与实现[D] 长安大学,2005.

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