等额本金和等额本息

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最近也不知怎么的，好多人来问我怎么还房贷的事。话说提前还贷真的是个技术活，不管你现在是不是房奴一族，都有必要看看今天这篇文章。

还房贷一般就两种方法，等额本金和等额本息。再有就是你手上有富余的钱，想提前还贷。

先说说等额本金和等额本息。

等额本金，是一种「前紧后松」的还款法，每月还款额都会下降。这是因为每月需要还的本金一样，往后由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少，但一开始压力会比较大。 等额本息，是一种「平均分配」的还款法，每月的还款额都一样，月供里的一部分拿去还利息，一部分拿去还本金，前期本金比重小，利息比重大;后期反过来。 举个栗子：

假设贷款100万，20年期，按照当前商贷利率4.9%来计算，还款总额上看，等额本金<等额本息，总额相减一算，等额本金比等额本息少78624.05元，主要是因为等额本金，前期本金还的多，所以最后利息反而付得更少。

既然等额本金更划算，为什么还有那么多人选择等额本息呢?

因为等额本金在还款初期的压力太大了，还是看上面那张图，等额本金法的前几个月的月供都是8000+元，而等额本息法只要6500元，这就高出了20%多。对于刚交完首付，元气大伤的小伙伴来说，实在是没法感受到这种先紧后松的好。

如此看来，等额本息还款，其实是用多一点的利息来减轻还款压力。除此之外，如果你有好的投资去处，也适合用等额本息法给自己多留出一些投资本金。

再举一个例子，现在商贷利率是年化4.9%，攒钱助手一年期产品是8.8%，如果你选择等额本息来贷100万，在开始的几个月，你每月就能多出约2000元的闲置资金，一年大概就是2万，这2万就能帮你赚(8.8%-4.9%)=3.9%的年化收益。

这也是为什么不着急提前还贷的原因：因为现在贷款利率低，你的投资回报>贷款成本，干嘛那么着急把钱还给银行呢。

提前还贷也不是一无是处，如果……你患有欠钱焦虑症or突然暴富不差钱or想赶紧还清，然后继续用公积金贷款买下一套…都是可以考虑提前还款的。

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