房地产企业财务风险的成因及防范

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房地产企业财务风险的成因及防范

摘 要：随着我国经济快速发展，房地产业已成为国民经济的重要增长点。然而，由于房地产业具有投资大、建设周期长、受政策影响大等特点，目前房地产业面临着负债金额巨大、资产负债率偏高、再筹资困难、资金链波动大等财务风险。本文深入分析我国房地产企业财务风险的成因，并提出加强房地产业财务风险管理的具体措施。 关键词：房地产；财务风险；防范 一、房地产企业财务风险的内涵

财务风险是指在企业财务管理领域中所遇到的各种风险，主要包括筹资风险、再筹资风险、投资风险、运营风险和收益分配风险，它本质是由于企业财务管理活动的不确定性所造成的。财务风险一旦控制不力，很容易恶化为财务危机，给企业带来巨大损失乃至破产的境地。 由于资金需求量大、对资金流动性要求较高、以及产品开发周期长等行业特点，房地产业的财务风险控制在企业发展中的作用尤其突出。从微观层面来说，房地产企业需要通过资金筹集来开展日常生产经营活动，一旦融资活动出现了偏差，或者筹集来的资金管理不当，就会导致资金使用效益大为降低，从而会加大企业财务风险。当国家经济政策变化，国际金融市场不稳定的时候，更容易增加财务风险的不可预测性。此外，房地产业的资本结构及项目投资合理与否也直接影响到其财务状况，有可能让其陷入到财务困境中去。 二、房地产企业财务风险的成因

（一）盲目举债，资金结构不合理。资本结构是指企业全部资金来源中权益资本与负债资本的比例关系。房地产业的资金通常由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款4部分组成， 其中自有资金往往只占较小比例，负债资金会占到企业全部资金来源的60%以上，甚至高达90%，一旦企业风险管控不力，出现不能支付到期本息的概率就非常大。另一方面，负债经营会产生财务杠杆效应，在其他条件相同的情况下，适度负债会产生较明显的财务杠杆效益，会给企业带来更大的收益。但同时负债越多，利息支出越大，过度负债会在企业经营出现困难的时候加大企业到期换不上本息的财务风险，因此房地产业盲目举债导致资本结构不合理，进而使企业的债务风险大大增加。

（二）业务拓展过快，盲目投资。近年来的房地产业繁荣使大量房产企业赚的盆满钵满，对此一些管理者认为我国房地产行业是一个净赚不赔的领域，导致企业相关人员对财务风险的客观性产生了轻视。众所周知，只要有生产活动，有财务活动，就必然会存在一定的财务风险，财务风险无时不在，无处不在。一些房地产企业由于没有对项目规模、市场需求、投资报酬率、国家法律政策各方面进行系统深入分析，也没有进行广泛深入的市场调研，就匆匆对于投资项目进行决策，使得决策缺乏可靠依据，进而加大了财务风险。 （三）部分房地产企业经营者财务管理水平低。大多数房地产企业内部财权都由几个关键人掌握，太过于强调控制而疏于管理。大部分企业的账目除了一些非开票不可的业务都只是走形式，目的是为了应付有关监管部门，以上种种现实情况导致财务管理活动停滞在较低水平。再加上有些中小型房地产企业的财务人员本身的业务能力不高，导致财务人员制作的财务报表无法真实地反映企业的财务状况和经营成果，而企业决策者根椐财务报表的投融资决策缺乏科学合理性，这样就会导致部分财务决策失误，而财务决策失误正是产生财务风险和财务危机的重要原因。

（四）国家经济调控政策的约束。在近年来，随着土地闲置现象的日益普遍，我国政府根据实际要求出台了一系列新的土地政策。从根本上来讲，土地成本对房地产企业的资金要求较高，随着新的土地政策的出台，必然会导致企业内部成本提高，进而使房地产企业的资金周转僵硬，降低企业预期的收益。此外，房地产行业属于我国重要的税收来源，其所涉及到的税种较多且复杂，税负压力大，而企业内部资金主要依靠银行借贷或者资本市场融资而来，其所融入的资本额度越大，其税收筹划所获取的利益也就越大，但是带来的财务风险也越大。


可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别和发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大意义。

三、我国房地产企业财务风险管理的防范措施

（一）融资渠道多元化，优化资本结构，降低筹资风险。具体来说，企业良好的信用以及土地的抵押都是通过银行增加资金来源的不错选择，既减少了赋税又能尽量降低财务风险；同时也要控制企业的资产负债率，是产权资本和债务资本保持合适的比例关系，寻求最佳的资本结构，将筹资风险降到最低。房地产企业还要拓展融资渠道，除了采用传统的融资渠道以外，还可以通过股票、债券融资，这样不仅有助于使房地产企业做大做强，吸引外部的债权人对其进行投资，还有助于优化房地产企业的资本结构，降低房地产企业的筹资风险。 （三）提高经营者的财务管理意识。首先是提高决策者的财务管理素质。要不定时组织中高层领导进行财务培训和学习，至少要能够读懂各种报表及财务数据，尤其是三大报表，以便能够将各自的经验决策和职业经验更为科学合理转变为最佳决策，最大限度地降低财务风险。其次，应当以人为本，重视人才的吸纳及培养。对企业现有财务人员要加强培训提高其财务水平及职业素养，同时也要吸纳资深的财务人员到企业来，有助于企业财务人员素质的综合提高。最后，制定一套行之有效的规章制度并严格按章操作，要求企业财务管理人员根据开发企业经营活动及财务管理的特点，结合市场经济发展的要求， 积极探索从征地动迁到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度，形成标准化、规范化、制度化的工作流程，降低财务风险。

（四）密切关注国家调控政策。房地产企业要时刻关注我国政府对于土地、信贷、税收以及市场调控的相关政策，及时解读、熟知相关政策的变化要求，从而不断的调整工程项目投资的风向，降低成本压力与风险的出现。要坚持实事求是的工作办法，根据市场实际要求对产品进行定位工作。例如，近年来随着环境问题关注的提高，我国消费者越发趋向于绿色消费，因此房地产企业在迎合市场需的同时，也要跟随国家政策发展方向，做好低碳建筑的研发与建设工作，脱离以往高消耗传统经营模式，从而达到降低财务风险，提升企业的竞争力，使企业走上可持续发展的道路。

结束语：总之，处在我国经济转型期的房地产企业的形势依然严峻。为了确保房地产企业稳定发展，经营管理者必须时刻关注企业发展的各个阶段，密切关注及预防可能出现的各种财务风险，认真分析原因，制定针对性防范措施，通过加强对房地产企业的财务管理工作，真正促进房地产企业的长期可持续发展。

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