“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析

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“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析

作者：刘来荣

来源：《中外企业家》 2017年第10期



2011年，经国务院批准，财税两部联合下发“营改增”试点方案，自2012年初起逐步扩大“营改增”试点范围和行业。2016年5月，房地产行_k正式纳入“营改增”实施行业。“营改增”的实施消除了以往的重复纳税现象，极大地减少了企业的财税负担。但与此同时，对房地产企业的财务管理产生了极大的影响，需要企业加以重视。

一、“营改增”的内涵

2016年，对于房地产企业而言是具有划时代意义的一年。在“营改增”试点的第五个年头，房地产行业正式进入“营改增”行列。“营改增”是新经济形势下，我国推出的一项利好税务制度，即营业税改增值税。营业税和增值税是我国原先税务体制中两大重要的税种。其中营业税作为流转税中的一个主要税种，其主要的征税范围为我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产。在与增值税并行的多年中，造成企业重复纳税，增加企业财税负担。“营改增”的推出扭转了这一局面，将原本应缴纳营业税的改征增值税，也就是由价内税转为价外税，并增设了6%、11%两个低档税率，并按照纳税人分类进行一般计税和简易计税，实现了“道道征税，层层抵扣”的目标。日前，国务院常务会议通过《国务院关于废止（中华人民共和国营业税暂行条例）和修改（中华人民共和国增值税暂行条例）的决定（草案）》，标志着实施60多年的营业税正式退出历史舞台。

二、“营改增”对房地产企业财务管理的影响

面对新的税收制度，房产地企业的财务管理也将面临新的挑战，需要快速适应和调整，以便能够在利好的财税制度下激发企业的活力，实现可持续发展。其对财务管理的影响主要体现在两大方面，分别是财务管理的内容和管理模式。

（一）“营改增”对房地产企业财务管理内容的影响

“营改增”对房地产企业财务管理内容的影响主要体现在三个方面，分别是企业的负债、利润和现金流量。

第一，“营改增”对房地产企业负债的影响。“营改增”对房地产企业的影响可从负债表项目和偿债能力两个方面看m。对于房地产企业而言，固定资产是企业重要的组成部分，是房地产企业开展业务活动的重要保障，对其经济结构产生影响，并直观体现在资产负债表上。而由营业税改征增值税，可以实现购进商品、服务成本所包含的进项税额抵扣，这就直接降低了固定资产的金额。也就是说房地产在进行项目开发时，购进的商品和服务在进行税额抵扣后，成本直接降低。累计折旧、原值入账等固定资产统计金额减少，企业的应交税额随之减少，流动负债合计额下降，根据负债表及利润表的计算方式，企业的流动资产、总资产额也相应下降。总体下降比例流动负债及总负债下降率高于流动资产和总资产的下降率。因此，企业的负债下降，提升了企业自身的偿债能力，有利于企业在降低负债负担后对经济结构进行优化和调整。

第二，“营改增”对房地产企业利润的影响。从某种程度上说，企业的负债降低，其盈利能力将得到增长。而根据“营改增”的内涵及特点，“营改增”对房地产企业利润的影响直接体现在利润表项目的变化上。根据增值税的概念，其属于价外税，也就是说在进行计算时需要


将含税收入换算成不含税收入，即计算增值税的收入应当为不含税的收入。营业税则是收入直接乘以税率来进行缴纳。那么根据这一计算方式，对于房地产企业而言，在产生销售收入时就需要对收入进行转换，将销项税额从总销售价款中剔除，仅计算不含税的收入。体现在利润表项目中则是营业收入金额减少。根据上一项提出的购进项税额的抵扣，直接降低了房地产企业的营业成本额。在不征收营业税的前提下，税金、附加金额项目减少。那么根据利润的核算方式，在成本、收入均降低的情况下，附加金额和税金的减少，增加利润总额的数值。那么房地产企业的净利润值也直接增加。而负债的下降，直接提升了企业的盈利水平。 第三，“营改增”对房地产企业现金流量的影响。根据现行的房地产业“营改增”政策，房地产在进行项目投资时，购进项实现了纳税抵扣，那么房地产开发项目中的设备购进金额通过抵扣实现了下降，单次现金流动量减少，从整体上盘活了企业的现金流，使得企业有更多的流动资金来进行持续的投资和开发。同时，对房地产企业的投融资活动产生影响，阶段性融资的压力增强，需要通过合理的财务管理模式来进行优化。

（二）“营改增”对房地产企业财务管理模式的影响

“营改增”所带来的不仅仅是税收制度改变，而是对现代企业内部管理的一项新的挑战。在实施新制度后，根据企业发展规模等对企业进行重新纳税认定，进而可分为一般纳税人和小规模纳税人，并分别按照一般计税和简易计税两种方式进行纳税。同时在转型后，如何认定应剔除税额，避免错扣、误扣等，需要房地产企业通过内部财务管理模式优化来进行。一直以来，房地产企业都是粗放管理，而这一管理模式在“营改增”下弊端被放大。房地产企业需要通过合理的财务管理制度促进整体经营管理的提升，并进一步增强风险意识，降低转型风险。 三、“营改增”下房地产企业的应对策略

从“营改增”对房地产企业财务管理的影响来看，笔者认为应从以下三个方面进行优化：

第一，规范内部财务管理制度，结合现代化信息系统提升企业税务处理能力。根据房地产企业“营改增”的特点来看，它需要在会计核算和发票使用管理两个方面进行改变，这也是“营改增”的一大难点，那么就需要房地产企业在掌握税率、可抵扣项目、税负转嫁方面进行体现的预测和评估。那么就需要企业为此设计一套完整的、科学的财务管理制度，就上报、核算等一系列流程进行统一的规划，主要针对房地产项目开发中的项目招投标、合同签订、物料采购以及工程结算等内容进行调整。同时，借助财务管理系统与房地产企业的业务管理进行数据共享和融合，有效规避营业过程中的财税风险。

第二，提升房地产企业的服务、产品供应商的甄别能力。在“营改增”实施后，若不能取得正规的增值税专用发票，则无法进行购进项目所包含的进项税额抵扣从而降低自身的税收负担。囚此，房地产企业必须选择能够提供正规发票的服务、产品供应商来进行合作。那么如何进行甄别就需要对供应商的信用信息进行收集，并建立可靠的供应商资料库，针对常合作的供应商类型进行提前的市场调研，在确保所采购服务、产品质量以及价格的前提下．尽可能取得增值税专用发票，从而实现进项税额抵扣，降低税负的目标，提升房地产企业的经济效益。

第三，提升房地产企业财务管理人员的素质和水平，建立一支高素质的财务管理队伍。任何改革浪潮中，人才始终是关键。囚此，房地产企业应从人员出发进行优化建设。总体来说可从三个方面实施：一是对现有的财务管理人员进行培养。要求财务人员熟悉“营改增”形势下的计税模式、方法，并能够结合房地产企业的特点和自身企业的情况进行优化，形成一套符合企业自身发展的、符合当前管理规范的财务管理模式。不定期对财务管理人员进行业务水平考核，并配合薪酬制度、激励机制提升财务管理人员的主观能动性。二是与同行、跨行企业的财务管理人员进行交流，分享改革经验和心得，从而实现共同提高；三是实施引进来战略，招纳新鲜血液补充企业的人才队伍，不断提升财务人员的综合素质，为在新时期提高房地产企业财务管理水平，促进单位的健康、持续发展奠定坚实的基础。




总之，“营改增”是新时期促进企业减负，发展转型的重要举措，其避免了房地产开发过程中企业过高的税务成本，促进企业资金合理流动。当然也在一定程度上增加了财务管理的难度。随着营业税正式告别舞台，房地产企业要在新的体制下焕发活力，必须加强增值税管控，完善内部财税制度，优化核算方式，强化内部管理，规范税收管理，从而有效降低税收负担，实现自身的健康、持续发展。

（作者单位：俊发地产有限责任公司）

（责任编辑：王兰爽）

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