设施设备维护手册

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目 录



一、前言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 二、公共设施、设备维护部服务架构„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 三、管理制度及办法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

1、交接班制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2、物业服务维报修制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 3、机房（强电间）管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 4、水泵房管理制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 5、电梯常规检查制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 6、电梯钥匙的管理制度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 7、工程技术档案管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 8、共用设施管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 9、设备管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 10、工具管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 11、 设施设备维护人员培训制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10

四、岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19

1、 工程部主管工作职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 2、工程维护部班长岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20 3、工程维护人员岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20 4、工程维护夜班岗位职责 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21

五、服务流程 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22 六、教育培训 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„23 七、公共设施、设备维护部服务内容及标准 „„„„„„„„„„„„„„„„„„24

1、 服务内容 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24 2、服务标准 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25

八、安全检查 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 九、突发事件的处置 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30

1、工程维护部紧急事件处理程序 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30 2、电梯困人、故障的救援步骤 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„31 3、应急预案 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„33


一 、前 言



诚挚的感谢您们，给予我们这样一次能充分展示自身实力的机会。

我公司即“金辉达物业”是严格按照ISO9001国际质量管理体系提供物业管理服务的企业。我们深信，在中国移动公司各位领导的支持和关心下，“金辉达物业”和“中国移动”结合，一定能在更大程度上提高贵司品质，确保贵司各营业网点健康、快乐、自然、休闲的商业环境。

在此，我们郑重承诺：秉承 “为您想得更多，让您住得更好”企业理念，推行“帮助客户，就是帮助自己”的全员服务标准。倡导“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”并最终形成以“高档物业特征、优质服务标志、独具项目特色、合理收费取向”为核心的物业管理品牌风格。 1. 拟工程维护部人员设置及职责

工程维护部：主管1名及工程维护员6名组成。在主管的带领下主要负责工程维护部的工作方案制定及各岗位的岗位职责、工作流程、岗位纪律、考核标准的制定与实施，并对各岗位的执行情况进行检查监督，对违反规定的行为进行处理。

本项目按岗位制定了各项制度、工作流程、岗位职责，严格执行公司指定的质量体系工作手册，要求各类人员持证上岗，组织各部门认真学习物业管理的相关法律、法规、条例办法；组织人员参加建设部的企业经理、管理人员的上岗培训并领取了上岗证书；组织设备工程部技术岗位、秩序维护部的中控人员、秩序队员参加专业主管部门的培训并领取了上岗证书。

2．项目管理情况

服务中心依照国家有关法律法规、管理标准以及合同的要求，运用现代管理科学和先进技术,以经济手段对物业实施统一的专业化管理。公司拥有一支知识结构合理、管理经验丰富、服务水平较高的物业服务队伍,按照企业化、专业化要求,实施综合管理,为业主提供高效、优质、便捷、经济的物业服务,使管理发挥到最大的社会效益和经济效益。严格按照《国家物业管理条例》、《省物业管理条例》为指导，开展承诺服务，坚持“尽心履职 尽善服务”的宗旨，在“物业服务上台阶、物业管理创品牌”上下功夫，公开承诺服务宗旨，公布便民服务项目、公布服务监督电话，客户服务员工亮证上岗，文明礼貌服务、卫生保洁全天候、秩序维护、工程维护24小时值班。

金辉达物业入驻中国移动项目，在项目领导的通力支持配合下，服务中心全体员工共同努力，完善规范、增强素质、自我加压、勤奋工作，希望给广大消费者提供更好的服务。 随着人民生活水平的提高，消费者的服务需求会不断增加，对服务质量的要求也会越来



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越高。我们有信心有决心加倍努力，不断增强员工素质，练好内功，完善考核，以消费者的满意度作为检验工作的标准，认真贯彻执行国家物业管理条例，走规范之路，不断改革创新参与市场竞争，为全市物业管理工作的发展做出更大的努力！



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二、公共设施、设备维护部服务架构



项目经理

工程维护部主管

工程维护班长

白班工程人 员 夜班工程人 员



三、管理制度及办法

（一）管理制度 1、交接班制度

（1）着整齐工作服，提前10分钟到达交接班现场。接班人员必须按规定时间到岗； （2）未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗；

（3）接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录。上班时间不得饮酒或酒后上班；

（4）交接班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处理，接班人协助处理； （5）接班后应立即巡视一遍各楼层设备间，做好巡视记录； （6）交接班内容包括：

a异常运行和设备缺陷，事故处理情况，待处理事宜；

b记录表、交班工具、材料、备件和消防器材、设备房钥匙完备情况；

c交接班时必须严肃认真，要做到“交得细致，接得明白”，接班人要进行全面检查核实；

d夜班接班人员应按夜班工作要求进行巡视检查和记录。



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2、物业服务维报修制度

（1）客服人员接到维修申报时，应认真填写《工程维修接报登记表》的各项内容，在接受申报过程中要有礼貌，登记表填写字迹清晰、内容完整。

（2）客服人员应立即与工程主管或维修人员联系，并填写《派工单》。维修人员在检查制服是否整洁，是否佩戴工作证后，准备好所需的材料和工具，在10分钟内必须赶到维修现场。

（3）维修人员进行维修时，应简洁、清晰、礼貌的介绍自己的身份和来意，并向报修人出示《派工单》。

（4）在取得报修人同意后，进入指定范围进行维修。

（5）维修人员在进行维修时，要把有碍操作的物品小心的移开，要严格按照操作规程进行作业。

（6）维修人员在进行维修前，首先应进行仔细检测，判断出故障部位和元器件，严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起报修人的投诉。

（7）维修人员进行维修时应征询报修人的意见，尽量恢复维修前的原样，如需改动，应征得报修人的同意方可进行。

（8）维修人员不得做与维修无关的任何事情，不得接收报修人的小费和酬谢。 （9）维修人员必须在最短的时间内完成维修工作，若工程量较大时，不能一次完成，需向报修人说明原因，并约定下次维修时间。

（10）操作完毕后必须清理、清洁现场，不得遗留任何工具和材料及杂物，请报修人在《派工单》上签字确认，礼貌道别。

（11）维修人员在完成维修作业后，将《派工单》一联交工程维护主管，另一联交客户服务人员存档以便今后核查。

3、机房（强电间）管理制度

（1）目的



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保证机房内设备设施的安全运行,力保本枢纽的用电需求 （2）适用范围

适用于多媒体中国移动物业服务中心所有管辖区内的机房及强电间 （3）出入管理

a 严禁非机房工作人员进入机房，特殊情况需经中心值班负责人批准，并认真填写登记表。 b 进入机房人员应遵守机房管理制度，未经许可不得在机房内拍照。

c进入机房人员不得携带任何易燃、易爆、腐蚀性、强电磁、辐射性、流体物质等对设备正常运行构成威胁的物品。 (4)安全管理

a、机房内严禁私拉乱接电线，杜绝一切安全隐患存在。

b、机房工作人员应恪守保密制度，不得擅自泄露本枢纽各种信息资料与数据。 c、机房内严禁吸烟、喝水、吃食物、嬉戏和进行剧烈运动，保持机房安静。 d、 每月对机房内设置的消防器材、监控设备进行检查，以保证其有效性。 (5)操作管理

a、在对配电箱（柜）进行维护检修时，应由两人或者以上进行，确保人身及设备安全。如需登高作业时，需有人身及机房内设备安全保障的相关措施。

b、在对相关线路进行维修时，应在对应断路器上挂“线路检修 请勿合闸”标识牌。并严格按照停电、验电、接保护地线、应有人监护（必要时需设置围拦）的程序进行检修。 c、责任人应不低于定期巡检要求的频次进行巡检，并将巡检结果真实完整填写与定期巡检表内。

4、水泵房管理制度



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（1）水泵房门禁卡由工程部（含空调维保方）保管，在交班时应把门禁卡作为移交物品，其他部门不得保管机房门禁卡；外来人员进入水泵房要有工程人员的陪同，并要求在人员进出登记表上登记。

（2）水泵正常运转时，每日最少巡视一次，巡视不要走马观花；重点检查水压是否正常、水泵有无温升及异常声音；控制箱柜的控制线路是否正常；供水管路及阀门连接处有无漏水、渗水现象；水箱的供水闸阀及浮球阀门是否正常；照明是否正常。 （3）在巡视的时候，需按要求填写《水泵运行记录表》。

（4）定期对水箱进行清洗、消毒，并要求自来水公司在清洗、消毒结束后提供加盖公章的水质检测报告，并及时告知业主委员会代表。

（5）本枢纽采用PPR给水管，应标明管路的走向；供水阀门要求标示常开或常闭的标示牌；设备上要求标明设备台帐的编号、名称、责任人等信息。

（6）进入泵房应随手关门，防止小动物窜到电气控制箱柜内及水箱内，造成不必要的损失；生活水箱的箱盖应该上锁；机房内要求保持清洁。

（7）（值班人员要求具备给排水、电气等方面的专业知识并持证上岗。

（8）不得在机房内聚众赌博、抽烟、喝酒等娱乐活动；不得在上班时间离岗或者在巡视记录中作假。

（9）遇到突发停水时，应按照停水应急预案操作，同时报告上级领导。

5、电梯常规检查制度

（1）目的

为规范电梯常规检查的形式，落实电梯常规检查的各项措施，保证电梯正常运行。 （2）范围



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规定电梯日常性检查的周期，参加检查的有关人员及对检查发现的问题实施整改措施和落实。

（3）电梯常规检查制度 a电梯常规检查的分类

电梯常规检查分日检、月检、年检和不定期抽查四种（本项目安照维保合同执行）。 b电梯常规检查由电梯安全管理人员负责监督实施，并负责向质量技术监督部门申报年检，协助领导，组织单位有关部门对电梯安全情况进行抽查。电梯日常检查与维护人员按照《电梯日常(月度)检查表》内容负责具体日检和月检工作。

c电梯常规检查应填写好检查表，并由负责检查的主持人签字，在检查中发现的问题应及时报告维保单位及时处理。

d电梯日常检查和保养的内容、项目参照《电梯日常(月度)检查表》和电梯产品随机文件所带的使用维护说明书的要求进行。

e检查中发现的问题要及时按照“定人、定时、定措施”的原则进行处理，并就处理结果进行跟踪检查。

6、电梯钥匙的管理制度

（1）电梯机房钥匙管理办法：电梯机房钥匙、操作箱、电锁钥匙、三角钥匙须由物业工程维护部保管，其它部门借用（机房钥匙）时，须办理钥匙借用登记手续，必要时须由上级主管领导签字方可借用。

（2）电梯层门专用钥匙（三角钥匙）是在电梯维修和紧急状况下打开层门进入实施维修、

解救的专业工具。具体使用按照下列内容进行：

a 三角钥匙必须由经过培训并取得特种设备操作证的人员使用。其它人员不得使用。



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b 使用的三角钥匙上必须附有安全警示牌或在三角锁孔的周边贴有警示牌：注意禁止非

专业人员使用三角钥匙，门开启时首先确定轿厢所在位置。

c电梯管理员应负责收集并管理电梯钥匙（包括操纵箱、机房门钥匙、电锁钥匙、厅门开

锁三角钥匙）；如果电梯管理员出现变动则应做好三角钥匙的交接工作。 d严禁任何人擅自把三角钥匙交给无关人员使用；否则，造成事故，后果自负。 e三角钥匙的正确使用方法：

（a）打开厅门时，应先确认轿厢位置；防止轿厢不在本层，造成踏空坠落事故； （b）打开厅门口的照明，清除各种杂物，并注意周围不得有其它无关人员； （c）把三角钥匙插入开锁孔，确认开锁的方向；

（d）操作人员应站好，保持重心，然后按开锁方向，缓慢开锁；

（e）门锁打开后，先把厅门推开一条约100mm宽的缝，取下三角钥匙，观察井道内情况，

特别是注意此时厅门不能一下开得太大； (f）操作人员在开锁完成后，应确认厅门已可靠锁闭。

7、工程技术档案管理制度：

（1）图纸资料分类整理存档；

（2）将图纸资料清单、开发建设单位(业主委员会)与物业公司交接的清单复印件提交品质管理部；

（3）提交的图纸资料是否齐全应在资料清单上备注，并负责催收相关的图纸资料 （4）对进行了改造、更换、添加的设施设备，应将相应的图纸资料进行变更、添加后归档，并将档案清单做相应改动；

（5）借阅工程技术档案资料必须填写《文件资料借阅登记表》，借阅过程中必须爱护资料、及时归还，归还时在《文件资料借阅登记表》上核销。 8、共用设施管理制度

（1）、各物业服务中心工程维护部应严格执行《房屋接管验收管理制度》 和《工程前期介入管理制度》确保新建工程交付质量。工程维护部主管依据“定期检查项目一览表”在每年12月制定次年《设施维修保养计划》，按计划对设施进行维修保养，并将维修保养结果记录于《设施维修保养记录》中。对于计划外的外委维修保养或维修保养金额在1000



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元及以上的，应向项目负责人提交维修保养方案及费用测算报告，经项目负责人审核、公司批准后予以实施，维修保养情况也应记录在《设施维修保养记录》中。

（2）、工程维护部主管应将服务区域内的共用设施划分责任人。责任人应按不低于“定期检查项目一览表”要求的频率进行检查巡视，每日巡视中发现的问题应立即处理，不得拖延，并将处理情况记录在《值班情况记录表》中。对每周或每周以上需检查的项目，应按不低于“定期检查项目一览表”要求的频率进行检查，并将检查及处理结果记录在《定期检查记录》中。检查中发现问题应及时整改，不能处理应及时上报工程维护部主管，涉及到安全的，要立即作好防护和明显的危险警告标识,必要时留下专人看护。工程维护部主管应及时组织人员解决或联系相关部门解决。工程维护部要积极搞好共用设施零星修缮工作,加强修缮工程质量把关，确保修缮质量，及时处理发现的问题，避免问题扩大。 （3）、服务中心人员、秩序维护员等公司员工，应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报告工程维护部主管，由工程维护部主管安排处理。对影响日常秩序管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工；对一些工艺要求较高、物业服务中心难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可安排外委施工，工程维护部主管负责对进度、工艺质量、造价以及施工安全进行监控和协调

10、设备管理制度

（1）、物业服务中心工程维护部应严格按照设备接管验收标准接收设备，确保新建设备交付质量，并建立设备台帐和设备卡，设备台帐中的设备编号要求如下：××××（项目名称）××（设备所属系统代号）－××（设备所在楼层）－×××（系统设备自编号），设备卡编号：××（设备所属系统代号）－×××（系统设备自编号）。设备所属系统代号：配电系统－PD、消防系统－XF、电梯－DT、给水系统－GS、排水系统－PS、送风系统－SF、排风系统－PF、空调系统－KT、监控－JK、道闸－DZ、其他－QT。例：中国移动DT-11F-01 (项目为：中国移动 设备名称为：电梯，在11楼，该类设备编号：01)。

（2）、工程维护部应在每年12月份制定次年的《设备维修保养计划》，并按计划对设备进行维修保养，填写《设备保养记录表》，保养计划分月检查、季检查和年度检查；《设备维修保养计划》应张贴值班室或物业服务中心办公室，对设备维修保养情况工程维护部主管应检查并督促。

A、月检查：对设备的主要机构和设备作定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。

B、 季检查：设备运行三个月后，对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，



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进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 C、年度检查：设备运行一年时，对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。

（3）、对设备的小修、大修、改造，有物业服务中心向省公司（业主单位）提出书面报告，由工程维护部主管亲自组织并应做好记录，填写《设备维修记录表》；加强设备维修质量把关，确保设备正常运转。

（4）、工程维护部主管应对各类设备指定责任人，工程维护部班长根据《设备维修保养计划》组织和督促责任人填写《设备保养记录表》并进行设备保养。

（5）、外委设备根据合同内容定期签收维保记录，设备故障即刻向维保单位反映，督促维保单位按合同约定及时维修，并作好详细记录，

（6）、设备运行过程中，由责任人对设备运行情况实施监控并将运行情况填写在相应的设备运行记录表中。设备责任人应忠于职守，强化自身业务能力，提高技能水平，工作中应保持清醒的头脑、思维敏捷，严禁酒后操作设备。

（.7）、设备房外必须做好“设备重地，非请勿进”标记，设备责任人离开设备房时必须锁闭门窗，防止发生意外事故，遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝事故发生。 （8）、工程维护部主管应根据运行记录表中的数据分析设备运行状况，每月25日前填写《设备运行状态月报表》（对运行状态异常的要做分析说明）并存档一份，交服务中心一份。

（9）、工程维护部对一些工艺要求较高、维修难度较大的工程项目，可以由服务中心以书面报告形式报业主单位（省公司后勤管理中心），由业主单位安排施工队进行维修，工程维护部主管负责、对进度、工艺质量及施工质量进行监控；对个别影响服务区域日常秩序管理的维修，应调整时间，安排在夜间维修并尽量减少影响业主的正常使用和休息。

11、工具管理制度

（1）、领用工具时，应遵循以旧换新、以一换一的原则签字领取，工程维护部主管应控制工具的使用周期；领用工具时应填写《工具领用登记表》，实行工具报损制度。



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（2）、领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程维护部主管确认后方可以旧换新。 （3）、对部分大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及质量手册《采购控制程序》进行。

（4）、对工具实行个人负责制，谁丢失、损坏谁赔偿。

（5）、对于公用工具及大件工具应由工程维护部主管指定专人负责进行统一管理。对需交班的工具，应做到交班就交接工具并由接班人签认。

（6）、对在工作中损坏的工具应向工程维护部主管汇报 ,同时将损坏的工具交回物业服务中心后方可重新领取。

（7）、对于损坏的工具由物业服务中心定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)。 （8）、对于专用工具应由专人管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行适当赔偿，如属自然损坏(需有相关部门负责人出具损坏凭据)则按照相关财务制度办理。

12设施设备维护人员培训制度 (1).目的

A.为了使本部门员工能尽快熟悉公司的相关要求，规章制度、岗位职责等内容，需要对员工进行必要的培训，以适应工作的需要。

B.对设施设备的性能、使用方法、维护保养内容、新增设备等尽快熟悉了解。 C.使新进员工尽快投入到工作中去，熟悉设施设备的使用、维护保养等工作。 (2).范围

本服务中心设施设备维护人员 (3).职责

A．在组建新项目时，参加由公司品质部组织的统一集中培训，对公司的企业文化、品质方针、服务宗旨及各项规章制度进行学习

B．到具体项目时在所在项目工程主管的组织下，尽快对项目整体布局、设施设备的安放位置、使用方法等进行了解，掌握设备的正常运行状况及维护保养内容。 C．通过对员工的培训，使员工能懂得设备的维护保养方法、注意事项，尽量避免在维护过程中给设备造成不必要的损失，甚至使故障扩大化。

D．对于新招员工，需要进行为期一月的入职培训，主要内容是了解楼宇的结构、布局、使用功能、业主方主要领导等，方便日后的工作开展；对设施设备的安放位置，使用方法、维护保养内容、技巧等进行学习了解。

E．培训安排：每年至少需对设施设备维护人员20次（课时），培训方式可分为理论



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讲解与现场操作相结合等形式。有新设备增加时

F．参与培训的员工按要求在培训记录表中签名，以备查阅。

（二）：办法 1、钥匙管理办法

（1）工程维护部主管应指定专人保管设备房（箱、柜）钥匙、设备钥匙，并在钥匙上做好标识，便于确认。以上钥匙不得私自配制或带出服务区域，在交接班时严格按照交接班制度执行。物业服务中心将所有钥匙留存一套备用，备用钥匙应做好标识；钥匙在借（领）用时应填写《钥匙领用登记表》，属于借用的应于当日归还。

（2）电梯机房钥匙、操作箱、电锁钥匙、三角钥匙须由物业工程维护部保管，其它部门借用（机房钥匙）时，须办理钥匙借用登记手续，必要时须由上级主管领导签字方可借用。 （3）、电梯层门专用钥匙（三角钥匙）是在电梯维修和紧急状况下打开层门进入实施维修、解救的专业工具。具体使用按照下列内容进行：

A、 三角钥匙必须由经过培训并取得特种设备操作证的人员使用。其它人员不得使用。 B、 使用的三角钥匙上必须附有安全警示牌或在三角锁孔的周边贴有警示牌：注意禁止非

专业人员使用三角钥匙，门开启时首先确定轿厢所在位置。

C、电梯管理员应负责收集并管理电梯钥匙（包括操纵箱、机房门钥匙、电锁钥匙、厅门

开锁三角钥匙）；如果电梯管理员出现变动则应做好三角钥匙的交接工作。 D、严禁任何人擅自把三角钥匙交给无关人员使用；否则，造成事故，后果自负。 (4)、三角钥匙的正确使用方法：

A、打开厅门时，应先确认轿厢位置；防止轿厢不在本层，造成踏空坠落事故； B、打开厅门口的照明，清除各种杂物，并注意周围不得有其它无关人员； C、把三角钥匙插入开锁孔，确认开锁的方向；

D、操作人员应站好，保持重心，然后按开锁方向，缓慢开锁；

E、门锁打开后，先把厅门推开一条约100mm宽的缝，取下三角钥匙，观察井道内情况，

特别是注意此时厅门不能一下开得太大； F、操作人员在开锁完成后，应确认厅门已可靠锁闭。

2、外委单位监管办法

（1）目的：为使本项目的消防设施（含安防）、电梯、中央空调等设备更好的运行、有效使用。

（2）范围： 本监管办法适用于移动中国移动的消防设施（含安防）、电梯、中央空调维



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护保养单位所在中国移动的工作内容（运行、维护、保养等）。 （3）监管办法

A、按照公司后勤服务管理中心、安保部与相关公司所签订的维保合同约定内容为依据，督促外委公司按照合同所约定的条款内容履行应尽的责任与义务

B、按照相关行业标准结合本枢纽的实际情况（综合部的要求），做好各项服务工作 C、如果外委单位未按照合同约定的维护内容执行，物业服务中心可通过电话与相应维保单位的负责人联系，要求尽快安排技术人员到场处理维修、保养事项；若人不能及时安排技术人员到场，可向省公司后勤服务管理中心、安保部联系报告，并要求出面督促维保单位派人员到场。

D、各相关单位在每次维护保养后需向物业服务中心提交相应的维修保养记录，以备查阅。 E、将与相关单位联系的电话记录于《维护单位联系记录表》内。

F、对于电梯此类特种设备如果发生故障，可及时采取措施，关闭电梯，通知维保单位。

3、外来施工管理办法 （1）、管理规定

（A） 外来施工单位及人员进入本枢纽施工，须先向服务中心和安保部提交《施工申请表》，经上述主管部门同意盖章后再到多媒体中心物业服务中心办理外来作业施工手续，交付工程施工押金和临时出入证押金，领取临时出入证，方可进入本枢纽进行工程施工（工程施工押金￥2000元/项，临时出入证押金￥200元/个，所有押金在施工完成后经检查符合离场要求后退还施工单位。临时出入证由安保部制作，由多媒体物业服务中心负责该证件的发放和管理）

（B） 外来施工人员进入本枢纽必须佩戴“临时出入证”，未按照要求办理临时出入证及办理后未正常佩戴的外来施工人员禁止进入多媒体中国移动。

（C） “临时出入证”限本人使用，严禁转借和涂改，一经发现，多媒体物业服务中心将对证件进行没收，该证件对应押金不再退还。多媒体物业服务中心并且对证件转借所造成损失以及不良后果保留追诉权。

（D） 外来施工人员应着装整洁，无破损，严禁穿背心、短裤、拖鞋等进入本枢纽，如有违反，物业中心将立即请相关人员停止施工，并离开本枢纽。 （E） 外来车辆必须按规定停放在指定停车区域。

（F） 严禁私自使用或移动消防设备，不能在消防通道堆放物品。

（G） 在本枢纽内，必须严格遵守安全生产条例，确保设施设备（电源、电梯、空调等）



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的正常运行和保持完好状况，对因施工所造成的安全隐患及其它不良后果，施工方须承担全部责任。

（H） 爱护枢纽内公共设施（门、窗、地面、墙面、楼梯扶手等），如有损坏、照价赔偿。

（I） 在本枢纽所内，严禁吸烟，如有违反，第一次处罚200.00元/人，第二次立即停工整顿。

（J） 爱护公共卫生，严禁乱扔垃圾，爱护公共绿地，严禁践踏草坪、倾倒垃圾或用树干晾晒衣服等行为。如有违反，处罚每次20.00元/人。

（K） 临时出入证如有遗失或损坏，需到安保部备案并赔偿工本费（￥30元/个）。 （L） 本规定一式两份，物业服务中心、施工单位各执一份。

4、资产接管验收办法

（1）接管验收的准备工作

A．在入驻前，应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，

以确保物业达到规划设计要求的质量标准。

B． 成立物业接管验收小组。

a、小组由公司工程部、秩序维护队、行政部、客户服务中心相关人员组成： b、由行政部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。 c、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。 d、由工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。 e、秩序维护队负责消防系统、智能监控系统、周界报警系统的验收移交工作。 C.接管验收前的准备。

a、与项目有关部门联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收标准。 b、由工程部进行现场技术摸底，对计划中需要改进的地方提出合理化建议。 c、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备 最终安装、调试工作。 d、接管验收记录表格： 1、《承接验收记录表》 ○

2、《资产接管验收清单》 ○

3、《接管验收资料遗留问题登记表》 ○

4、《接管验收设施设备遗留问题登记表》 ○



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5、《接管验收房屋遗留问题登记表》 ○

6、《钥匙移交清单》 ○

7、《工作衔接函》 ○

e、电脑、打印机、数码照相机各一台

(2)、接管验收的工作程序

A、验收小组依据《资产接管验收清单》所列项目填写《承接验收记录表》，并把《资产接管验收清单》作为附件。由相关责任人签名后一并存档。

B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，以《工作衔接函》附{《接管验收资料遗留问题登记表》或者《接管验收设施设备遗留问题登记表》}方式告知甲方，本《工作衔接函》一式二份经甲方相关负责人签字后，一份给甲方，一份存档。

C、对需要进行整改的项目，填写在承接验收遗留问题栏内(或见附件)，并由施工方承诺整改期限；并在《承接验收记录表》验收结论中填写：合格后进行正式移交。 D、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照《保修期工程维修管理细则》对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。

E、移交双方必须有双方签名办理移交手续。 (3)、资料的接管验收（内容）

A、机电设备使用说明书，随机资料、工具等； B、机电设备购销合同（复印件） C、消防系统验收合格证明

D、电梯使用许可证、年检合格证 及相关技术文件 E、供水、供电、供气的指示批文（合同）

F、防雷监测报告书、白蚁防治证明材料、防震设计文件、沉降观察记录

验收责任人填写《承接验收记录表》和《资产验收接管清单》，并与移交单位人员共同核实无误后，双方负责人签字，即完成验收。

(4)、现场综合验收





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土建工程 房屋主体、屋面、地面、楼梯、楼面、道路、围墙等

装饰装修 门窗、护墙板、吊顶、照明灯具、开关插座、地板、地毯等

给排水系

内 容

给、排水管，阀门、检查口、卫生间、蓄水箱（池）、污水池、化粪池等

供配电系

高低压配电房、发电机组、楼层配电间、电梯机房、中央空调、UPS等

设施设备

电梯、空调、二次供水、消防泵、喷淋泵、污水泵、抽风机、防火卷帘门等

通讯系统 电话、网络、电视光纤等

停车场、消防系统、智能监控系统、周界报警系统、园林绿化、管理配套系统等



方法： 接管验收主要是针对感观和使用功能方面的核实，它侧重观感是否合格，设施、设备的使用是否合符需求部门要求，接管验收是全方位的内外质量验收。（竣工综合验收所采取的方式是抽样检测） (5)、接管验收遗留问题处理

A、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中，并由建设部门相关人员签字确认并将资料补齐、更正。

B、对资产硬件设施设备接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题记录在《接管验收设施设备遗留问题登记表》中，并由建设部门相关人员签字确认并修复。 C、对房屋接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题记录在《接管验收房屋遗留问题登记表》中，并由建设部门相关人员签字确认并修复。

D、若出现需要长时间才能得以解决，可能对后续资产管理工作造成影响的情况，资产接管验收部门及建设部门均需确认、备录。 （6）验 收 标 准

A、 楼宇本体验收标准

(A)主体结构：

a 内、外墙不得渗水、开裂；

b 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。





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(B)、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 ( C)、内墙面：

a 抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； b 块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

c顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污渍。 d卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。 e木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。 (D)、 门、窗：

a 门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

b 门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

c 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤； d 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

e 电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹； f 不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固； g 高档装饰门装饰完整。 (E)、楼梯、扶手：

a 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑； b 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

(F)、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 (G)、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。 (H)、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。

(I)、漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

(J)、 有线电视已开通，信号良好。

(K)、 开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。 (L)、 照明安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

(M)、 水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。



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(N)、 卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。

(O)、 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。

（P）、 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

（Q）、 门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。 （R）、暗埋线管及走向有明显标识。

（S）、 开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。 （T）、 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。 B、 公共配套设施接管验收标准

(A)、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。 (B)、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。 (C)、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。

(D)、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。 ( E)、道路：

a路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线； b路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

c块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角； d交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。 (F)、室外消防栓：

a消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净； b消防设施配件齐全，摆放整齐；

c消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。 C、 设备机房接管验收

(A)、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。

(B)、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。



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(C)、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。

(D)、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。

(E)、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。

(F)、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。

(G)、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。 4、工程维护部绩效考核办法

为了提高服务质量，加强管理效益，减少投诉；服务中心将对工程维护部员工进行绩效考核，每扣除（或加）1分对应在工资中扣除（或奖励）10元人民币，特制定以下考核细则。

(1)出勤及工作纪律

A、工程维护人员应按照服务中心规定时间上下班；不迟到、早退。每迟到、早退一次扣1分。

B、事假：按服务中心相关办法执行（遇法定大假需提前调班的列外）。

C、工作配合度：精神散漫不肯与人合作，不服从工作安排每次扣1分，因抵住情绪而未完成工作一次扣2分；累计3次交服务中心另行安排工作。 (2)、业务水平

要求能胜任本职工作，具有专业技术知识，实际工作能力强，能与客户或相关维保单位人员进行有效沟通；能不断学习新知识、新技术，并能运用到实际工作中去；具有相关岗位证书不扣分。相反扣0.5—2.5分；长期出现理解迟钝，判断能力差，经常无法处理事件者，劝其自动离职。 (3)、工作效率

A、工作无推辞、拖拉，能及时完成各项任务，特殊情况不能按时完成的工作（属私



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人维修，给业主做好解释工作，确定好完成时间），并及时向上级领导报告。否则，因此影响业主正常工作而被有效投诉一次扣1.5 分。

B、工作疏忽大意，责任心不强，造成事故，每出现一次扣2 分。情节严重的按服务中心规定承担损失。

C、未按要求对责任区进行定期巡检第一次扣1分，第二次扣2分，以此类推。 D、认真做好设施设备运行、保养、维修记录，并按要求认真检查、巡查，不走过场，做到工作留痕迹。未按要求填写各类记录表格按第一次扣1分，第二次扣2分，以此类推。 (4)、违纪

A、上班应佩戴工作证、穿工作服、对讲机、维修工具等。对待业主应礼貌、态度热情、耐心解释。由于工作失职而导致业主（有效）投诉的，视情节轻重每次扣0.5-5分。

B、擅自收取维修费、或为业主购买材料时趁机牟取利益的，一经查实，视情节轻重给与警告、严重警告、辞退等处分。同时扣除考核5-10分。

C、维修人员应严格按照操作规程作业，每发现一次违规作业扣1-3分。

D、服从领导的工作安排，积极配合相关部门工作，按时、按量的完成所交代的工作，否则，一次扣 1分。

E、上班时间借故逃避繁重工作，不监守工作岗位，一次扣2 分。

F、值班时间严禁睡觉、吸烟、饮酒，否则，一次扣3 分。情节严重者可除名处理 (5)、奖励

A、工作任劳任怨，竭尽所能完成任务，加1分；与人协调无间，为顺利完成工作尽最大努力，加1分。理解能力非常强对事判断正确。处理能力较强，加2分。

B、提出有利于提高工作效率或者工作质量的建议，并经服务中心批准采纳后，确实见效可一次性加1-4分。

以上细则从2010年元月1日起实施，望各位员工遵照执行，如犯上述细则须接受考核，并在绩效考核扣（加）分记录表中签字确认；如连续3个月或累计5个月扣分超过4/月分者 ，请自动办理离职手续，无条件执行。



四、岗位职责

1、 工程部主管工作职责

（1）贯彻执行公司制定的政策、决议和规定以及物业服务中心的相关规定；

（2）负责工程维护部的工作方案制定及各岗位的岗位职责、工作流程、岗位纪律、考核



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标准的制定与实施，并对各岗位的执行情况进行检查监督，对违反规定的行为进行处理； （3）负责工程维护部各岗位人员工作的分工及协调工作；

（4）负责本物业服务中心工程业务知识的培训工作，并对工程维护人员的日常工作进行指导；

（5）负责与各专业职能部门的协调与联络工作，并及时向项目经理汇报；

（6）负责有关工程方面的文件、档案资料的收集管理工作，并遵守公司的保密制度； （7）负责物业区域内房屋共用部位、共用设施设备、附属配套建筑和设施的运行、养护、维修、管理工作，并负责制定相关的制度和具体的实施措施，以确保其正常工作； （8）负责监督检查房屋装修、设备安装的施工现场，对违章施工采取相应措施做出处理； （9）协助业主（含使用人）房屋装修的验收工作，对于违反约定的，按照《装饰装修管理约定》相关条款进行规劝，并制定整改方案和期限督促其进行整改；

（10）负责受理业主方就有关建筑、安装工程的投诉，制定整改方案和期限，并作好回访工作；

（1）1每周一完成上周的工作任务并制定出本周工作计划； （12）每月于25日对本月设备运行状况进行分析（即报告）；

(13)总结工作经验，为公司的服务、经营、拓展和物业服务中心的工作持续改进出谋划策； (14)配合其他部门完成物业服务中心工作； (15)完成项目经理交办的其它工作。

2、工程维护部班长岗位职责

（1）协助工程维护主管处理和安排服务区域内的日常维修和公共设施、设备的检查、维护、保养工作；

（2）协助工程维护主管组织维护人员楼层巡视、装修及其他管理； （3）协助并督促维护人员作好设备运行记录及巡检、维修记录； （4）组织维护人员按时完成水电抄表工作；

（5）协助并组织维护人员及时处理报修工作；反馈常用物料、维修零件、工具等的品质情况。负责维修材料的领用、统计工作；

（6）第一时间内现场组织员工进行紧急事件处理并作好安全防护；

（7）检查当班员工的工作纪律和工作完成情况，监督并完成员工交接班工作和手续；



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(8)组织班务会，总结工作经验，为物业服务中心的工作积极出谋划策； (9)协助其他部门完成物业服务中心的工作。

3、工程维护人员岗位职责

（1）在班长的领导下，具体执行工程设施设备的运行、维护保养和维修； （2）爱护工具及设备，服从班长调度；积极参加公司或部门组织的学习和培训； （3）严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程；

（4）负责清洁自己所管理的设备房内的卫生，并对设备进行日常维修保养；

（5）认真作好设备运行、保养、维修、巡检等记录，对重大问题及时上报工程维护班长、主管；

（6）负责所服务区域的水、电抄表工作；

（7）在工作中应按规定着装，配戴工作牌、精神饱满，现场作业应遵守安全操作规定和劳动纪律；

（8）遇自来水爆管、煤气泄漏等急修，应在接到通知后立即赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程维护主管；

(9)在接到服务中心下发《派工单》或通知后，应按约定时间前往处理，不得无故拖延。

4、工程维护夜班岗位职责

（1）接班人员须提前15分钟到场，与白班值班员进行工作及物品交接 （2）按要求着装、佩戴工作牌，规范填写交接班记录等各类质量记录表格 （3）根据季节及天气情况检查广场灯、水景喷泉的开启情况

（4）18：00—20：00按巡视路线图巡视一遍，对重点部位的情况描述于值班表内。22：30关闭无人上班的楼层饮水机；凌晨01:00全面关闭无人上班楼层照明灯。

（5）注意广场灯是否关闭；检查各台电梯的运行情况，如有电梯出现故障应及时通知电梯维保单位尽快修复。

（6）处理正常的报修内容，如有重大事故发生需上报工程维护主管，并按紧急事件处理



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预案进行

(7)完成上级领导安排的其他工作





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五、服务流程



日常工作

客户需求

回访

其他部门服务需求 其他服务



前 台

巡视

保养、维修

派 工 单

服务中心

反馈

工程主管

责任区1----6 （共分6区）

年度维修计划

日 常 维 修

工程班长、人员

责任人

（1人/责任区）

定期巡检记录

相 关 质 量 记 录

服务完成后由工程维护部班长确认



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六、教育培训



为贯彻落实公司关于加强员工培训工作的要求，全面提升项目员工的综合素质和业务能力，推进项目健康快速发展，结合本部门实际，制定2012年员工培训计划。

1.、总体目标

A、通过对工程部员工的培训，达到提升服务质量，精细化管理的目的。 B、加强专业技术人员的培训，提高技术理论水平和专业技能，以适应本项目的服务需要。

3C、加强操作人员的技能培训，不断提升操作人员的业务水平和操作技能，增强履行岗位职责的能力。

2、原则与要求

A、坚持按需施教、务求实效的原则。根据公司发展的需要和员工多样化培训需求，分公司企业文化、管理制度、劳动纪律、团队精神、专业技术、实际操作等分类别地开展内容丰富、形式灵活多样的培训，增强教育培训的针对性和实效性，确保培训质量。

B、坚持自主培训为主，委外培训为辅的原则。（如相关厂家、施工单位、维保单位、直接主管部门等）

C、坚持业余学习为主的原则。实现全体员工取得上岗操作证。

D、坚持培训人员、培训内容、培训时间三落实原则。2012年，工程部员工参加培训累计时间不少于12课时；

E、对于新设备要求相关单位给予集中培训，并移交技术文件。 3、职工培训

A、上岗培训：对新招收的员工要进一步强化公司的企业文化培训、法律法规、劳动纪律、安全生产、团队精神、服务意识培训。培训时间不得低于2个学时。通过老员工带新员工，使新员工尽快熟悉情况，以适应服务工作的需求，对新入职员工进行基础知识及专业技能培训必须达到100%，随时了解接受情况，对接收能力差，不能适应工作要求的新员工予以辞退，考核优秀者可以提前转正，享受正式员工待遇。



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． 部门职能与工作目标； ． 部门岗位结构和岗位职责； ． 岗位应知应会； ． 操作技能和标准、程序； ． 本公司和部门规章制度； ． 其他培训； B、 在岗培训：

． 在岗员工业务培训由各部门按照培训计划实施

． 在岗培训可采取岗位交叉培训、业务提高培训、新规范新技术培训等多种培训

4、培训后的考试

． 为了检测培训是否达到预期的目标，不紧需要把培训的内容应用到实际工作中去，还需要每季度以书面形式对培训对象进行考试，并将考试资料归档保存，作为员工晋升和奖惩的依据。

七、公共设施、设备维护部服务内容及标准

1、服务内容

(1)、房屋建筑主题的维修、养护和管理；

A、包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、办公室、会议室、接待大厅、停车场（含地下停车场、院内停车场和营业厅外停车场，下同）等。

B、油漆服务，油漆内容：消防管道、生活用水管道、消防水箱、生活水箱、电梯机房内地面、水箱房地面等。

C、石材养护（清洗、抛光、晶面处理等）服务；污渍墙面进行粉刷。

(2)、房屋设施、设备的管理；

包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明设施、天线、中央空调、暖气干线、高压泵房、楼层消防设施设备、电梯、水箱、中央监控设备、建筑物防雷设施

（3）其他服务



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A、提供水箱清洗、水质检测和上下水维护； B、聘请专业机构进行防雷检测； C、化粪池、污水池、蓄水池的处理；

D、公共部分及室内照明的维护、保养及更换（不包括变压器等市政设施）； E、全力完成临时交办的其他事项和其他约定的服务范围。 2：服务标准

为了保证物业外观整洁，延长物业设施的使用寿命和节约运行成本，管理处工程维修除了正常操作运行、日常维修和紧急故障处理外，还需根据实际情况制定具体的维修保养计划，具体规 定如下；

①、物业区域外、围墙

a、 每半年对外墙进行一次维护保养，发现面砖损坏，及时修复； b、每年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。 ②、物业区域内道路

a、 每半年对区域内的水泥路面做一次全面的检查，发现缺损和裂缝，及时做好修补。

③、营业厅、消防走道及楼梯

a、 每天对大楼内部大堂、电梯厅、消防走道和楼梯进行一次全面的检查，发现地砖和墙砖的损坏，应及时修复； b、每年对楼梯的墙面修复一次； c、 每半年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。 ①、楼顶屋顶

a、 每季度对屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有损坏的地方，及时修复；

b、定期检查排水情况，每日检查一次地漏，清除杂物，保证通畅； c、 每一年对屋面的铁制走道和避雷带做一次保养；

d、每年对屋顶的所有户外保温管道做一次检查，并清洗水箱二次，发现破损及时修复。 ②、电器设施



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a、 每日对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况； b、每日清扫配电房及配电机表面灰尘； c、 每日统计用电量及电压变化，并做记录；

d、每季度对配电房设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作； e、 每年对变配电设备进行耐压、绝缘及功能性试验； f、 每日对每层配电箱进行外观巡查及清洁。 ③、照明灯具

a、 每天对公共区域各类照明灯具的外观和照明度进行检查； b、每月检查灯具使用状况，并进行清洁工作；

c、 每月统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。 ④、电梯

a、 电梯的每日保养与检查；

b、每部电梯轿厢通风机是否处于正常运转状态，以及照明是否损坏，如发现问题及时维修更换；

c、 随时保持电梯轿厢内的清洁卫生； d、电梯运行是否平稳，有无异响及晃动现象；

e、 观察电梯运行程序能否按要求指令运行，停位是否准确； f、 检查电梯门启闭功能是否正常；

g、检查电梯运行楼层指示信号显示功能是否正常；

h、检查电梯轿厢内及大厅按钮信号有无损坏，显示是否正常；

i、 检查电梯卷扬传动装置工作情况是否正常，有无抖动，传动装置有无异常响声，轴承温度是否过高，电机温度是否过高；

j、 协助电梯维护单位完成检查电梯抱闸工作是否可靠及检查抱闸皮与抱闸轮触面积，间隙是否正常，闸皮磨损情况如何；

k、协助电梯维护单位完成检查传动装置润滑油位应在油标上下刻线之间，油不足应加油补充；

l、 协助电梯维护单位完成检查钢绳、绳轮转动是滞灵活，绳轮固定是否可靠，螺栓是否松动以及检查绳轮橡胶有无磨损损坏情况；



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m、协助电梯维护单位完成定期检查电梯井地坑是否积水，应保持干净； n、协助电梯维护单位完成检查电梯滑到润滑情况是否良好； o、协助电梯维护单位完成检查钢绳有无锈蚀及破损、伤痕不良现象； p、夏季由于气温上升，机房内要开启空气调节设备降温，保持机械与电气设备运行正常；

q、协助电梯维护单位完成每周检查电梯井道、底坑有无异状物； r、协助电梯维护单位完成对电梯的年检工作。 ⑧、避雷装置

a、 每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻；

b、每半年进行一次避雷装置安全试验（委托避雷装置检测所）。 ⑨、水泵、上水管道及水箱

a、 每班巡视各水泵支行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等； b、发现问题及时停泵检修；

c、 每班巡视管道、阀件接口有无异常； d、每班巡视机房附属设施状况； e、 每日清扫机房；

f、 每季度对消防泵进行试机一次，时间不低于10分钟； g、每日检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀； h、每半年清洗水箱一次，每年请防疫站对水样进行检查；

i、 每年对水泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电机绝缘等。 ⑩、给排水管道、卫生设施

a、 按时巡检各类运行设备、管道系统、保证无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证无堵塞，给 排水管道通畅；

b、需停水时应按规定提前24小时通知到业主； c、 定期清理清水池内垃圾污物，保持干净； d、上下水维护每年2次。

11、污水处理及集水井/泵 ○

a、 每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装



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置；

b、每周清理调节池隔栅垃圾；

c、 每班检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱指示灯）； d、每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作； e、 每月对潜水泵及控制箱进行保养工作。

12、其他 ○

f、 每月对各所有公共部位五金配件进行一次全面检查和维修；

g、每年对所有户外钥匙加一次润滑油，每年对所有的门锁进行一次检查修缮；

h、每月对所有的公共部分及门窗进行一次检查。

八、安全检查

定期检查项目一览表 周序期 号

检查内容

检查标准

无裂纹、无缺棱掉角、无露筋、抹灰层无空鼓开裂

2 墙体、墙面(玻璃幕墙、马无脱落、裂痕、无渗水现象

赛克、大理石、条砖、瓷面每

砖、喷涂)

无裂纹、抹灰层无空鼓开裂

1 梁、柱、板主体

年 3 顶棚

4 屋面隔热层、防水层(雨季无裂纹、无气泡、无破损

前检查) 5 所有消防栓 6 建筑物避雷设施 1 护栏、避雷带

无渗漏、能正常开启

每年一次，见《防雷检查报告书》 无锈蚀、无裂纹、无松动

半2 井盖、水篦子、路面标识、无锈蚀、无明显脱漆 年

栏杆、公用椅凳、亭台、庭园灯、路灯、等油漆





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3 电气控制柜（屏） 保持清洁状态；无异响、闪火花、导线过热等现象。

4 强、弱电井 线路完好无损，线路接头无松动，接线盒无锈蚀、弱电井内无积水、无杂物；

1 散水坡、雨檐台、连廊 2 通风口

无明显裂纹、无积水

无阻塞、防护罩无损坏、无积尘

3 5%消防栓的开箱试水(循环水压正常

检查) 每季

4 明、暗沟(全面检查)

保持通畅、盖板无松动断裂

5 给排水管道(含绿化用水管无渗漏、无破损、无堵塞、水阀开启正常

阀) 6 电缆沟盖板

无松动断裂

7 雨、污水井，化粪池井、盖 无堵塞、松动断裂

周期 序号

1

检查内容

水箱、水池

检查标准

无渗漏、水箱盖闭合密实、无异物

2 3

信报箱 雨污水管

表面有无损坏、锈蚀 保持通畅、无破损、无缺件、管卡无松动

每月

4

设备房(水泵房、配电房、电梯房防鼠网无破损、室内无积等)

水、配套设施无损坏、无缺件

5

各类水景、水池

喷水池无渗漏、无沉降、护堤完好、池壁无破损

6

强电配电箱

室外建筑小品、标识牌、广告牌

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开启正常且上锁，使用正常，箱内清洁，接触良好 无脱落、无松动断裂

每周 1






2 车棚、车架 无松动断裂、无锈蚀、无破损

1 2

抄水表 核对读数、用量，是否存在漏水现象

共用部位的门窗、玻璃、路灯、楼无破损、锈蚀、松动现象，道灯、公用卫生间、办公区等

公用电器运转正常

3 4 5 每天 6

道路(包括水泥路面、花岗石路面、无沉降、无裂痕、无缺棱掉电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等) 角、无松动断裂 垃圾桶(箱)、垃圾中转站 室外各类围墙护栏 电梯、楼梯、扶手

无破损、能正常使用 无脱落、无破损、无松动 无脱落、破损、松动；电梯运行正常

7 公共门窗 开启灵活、无变形、无破损无脱落、五金部件无锈蚀

8 楼板、地面砖 无脱落、无破损、无松动、无空鼓

9 10 11



高压钠灯、汞灯、金卤灯 各类设备运行状况 其他

工作正常、无损坏 工作正常

九、突发事件的处理

1、工程维护部紧急事件处理程序

A、为了对紧急事件进行有效控制和及时处理，避免造成重大影响或损失，特制订本制度；

B、紧急事件包括：事故停电、漏电、爆管、煤气泄漏、电梯困人、重大设备事故、洪灾等；

C、紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报告清楚； D、接紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，





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人为隐匿不报，引起严重后果的，追究当事人责任； E、人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任；

F、处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理； G、紧急事件处理参见质量手册《紧急事件处理程序》。 2、电梯困人、故障的救援步骤

A、切断电梯机房总电源，并挂上“正在维修”的标识牌。检查电梯机房内情况是否一切正常。机房必须有足够的照明，查看钢丝绳上的楼层标记，确定停放的位置。

B、如果轿厢停于接近厅门位置，且高于或低于楼面不超过0.1米：

a．用专用厅门钥匙开启厅门； b．轿顶用人力开启轿厢门； c．协助乘客离开轿厢； d．重新将厅、轿门关妥。

C、如果轿厢停于远离层门位置时，应先将轿厢移至楼层门，然后按上述步骤救出乘客：

a．用对讲机与乘客保持不间断沟通，安抚其情绪，同时说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出轿厢外，以免发生危险，如果轿厢门处于半开闭状态，则应将其完全关闭。

b．用抱闸扳手前：

（a）.确保电梯总开关已切断。 （b）.确保所有厅门、轿门已关好。

c．使用抱闸扳手，必须由一人控制松闸而另一人转动手轮。

d．将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮

向左或向右，以比较易扳动方向为准。

e．再次提醒乘客救援工作在进行中，然后慢慢绞动轿厢，轿厢会由于自重而移动。

f．为了避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作使轿厢逐步移动，以免发生意外。

g．慢慢提升或下降轿厢，直到接近楼层门。

D、使用厅门钥匙开启前，必须确保轿厢地坎与厅门地坎相差小于100毫米才能让



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乘客离开轿厢。

E、当所有乘客离开电梯后必须把厅、轿门关好。

F、操作时应注意：如果轿厢停于最上层厅门以上或最下层厅门以下，不可只撬开制动器令轿厢自由移动，而应在撬开制动器的同时把持紧手轮，并用人力扳绞，使轿厢向正确方向移动。

G、当发生火灾时，监控中心秩序维护员或工程维护人员打开迫降开关，将电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防状态，维护人员应当迅速关闭无消防功能的电梯。

H、当发生地震时，根据震前预报由工程维护人员关闭所有电梯，地震后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检测确认无异常后，方可运行。 I、当电梯进水时

a.底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源。

b.当楼层被水淹而使井道边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。

J、电梯湿水后，应立即报电梯维保公司，由其做湿水处理，并提交相应报告。 K、对有条件的监控中心秩序维护员应24小时监控电梯运行情况，发现异常及时通知电梯维护人员。严禁易燃、易爆等危险物品和超长超重等物品进入电梯。轿厢内严禁吸烟，严禁嬉戏打闹等任何可能损坏轿厢及影响电梯正常运行的举动；严禁和杜绝一切发生在电梯内的不良和不法行为。

L、电梯严禁运载易燃易爆的危险物品及国家规定禁运的任何物品，特殊情况下，须请示部门最高负责人。

M、非特殊情况下不允许将客梯作为货梯使用，避免损坏轿厢。

O、电梯运行货物时，应安排专人操作电梯运行，装货时注意将货物分散、均匀堆放、限重限量，避免集中放置和偏角堆放，避免货物损坏轿厢内壁。

P、厅门开启后，人员在进入轿厢前，必须首先确认轿厢是否停在该层，以免人员坠入井道，电梯运行中严禁依靠轿厢门；进出轿厢动作迅速，避免在轿门和厅门之间长时间停留；避免电梯超载运行。

Q、电梯正常运行时，严禁将检修开关作为正常运行开关使用，电梯的检修状态不能作为电梯的正常运行状态。



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R、电梯在不使用时，必须停放在基站，关断轿厢内的控制开关，关好轿门和厅门。 电梯发生故障时，工程维护人员应立即通知电梯维保单位进行处理。电梯责任人按《电梯每日巡视检查表》要求对电梯进行巡视，并做好相应记录。



3、应急预案

（1） 停电应急预案

停 电

供电局停电 人为事故停电 设备故障停电 配电柜前端无电

与十楼综合部、

动力中心联系启动油机发电

人生伤亡事故 重大设备故障



联系综合维护中心

人工急救并打１２０急救 分开故障点电源并报公司领

☎：24小时值班电话 ☎：



报公司领导并保持故障现场

组织人员抢修

来电后关闭油机输出开关

现场查看后组织人员抢修

按操作规程 恢复市电供电





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（2） 电 梯 救 人 预 案

接电梯有人被困

安抚被困人员

市电停电 电梯故障

通知动力值班室发电 确 定 轿 箱 位 置

安抚被困人员 用专用钥匙打开轿门

轿厢平层 轿厢不平层 安抚被困人

关闭厅门，2位工程人员到电梯机房进行手动盘车

关闭相应电梯的电源开关，保留照明，确定轿门厅门已关闭

拆除操作部位的外壳，用盘车专用工具2人协调配合使轿箱缓慢到平层线的平层点处

工程人员到轿箱楼层，用专用钥匙打开轿门，救出被困人员，了解被困人员身体情况

被困人员一切正常 身体异常，打120急救中心，送往医院救治

电 梯 正 常 运 行 并 作 好 记 录

通 知 电 梯 公 司 修 理 电 梯







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（3）防汛应急预案

平时备好防洪沙袋、

汛期来临前，检查雨、

污水排水管

发生汛情

报告领导

组织人员用防汛备用沙袋堵水 工程人员用防汛备用泵抽水

组织人员扫水 检查水给设备带来的危害

确保重要设备和机房 关闭有险情的设备电源

打扫现场和防汛备用设施设备放回原位



检查损失情况汇报领导



作好记录







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（4） 漏水预案

接报漏水

检查漏水情况

建筑物漏水

查找漏水原因

关闭给水水源 转移房间内的物品 若有设备关闭设备电源

报告领导并想办法排水 检查供电设备

打扫房间内的积水使损失减到最小

无问题 修理设备

清扫完成后

恢复供电

查找和分析事故原因并报损失情况

作好各项记录







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（5） 停水预案

接停水信息

计划停水 突然停水

粘贴停水通知

把水泵房的水箱在停水之前全部放满

工程人员立即把水箱阀门打开、水箱无水就停止水泵

停水后把水泵控制柜放置自动位置

电话联系水公司停水原因和时间并汇报领导

由专人负责启、停水泵

水箱水用完就停水泵

待水来时、使水泵水箱放满时、启动水泵并转换到自动

作好各项记录





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