社区管理委员会是社区管理的主体

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社区管理委员会是社区管理的主体

1）通过《物业管理条例》

9月1日，国务院通过的《物业管理条例》（下为条例）将正式实施。条例的颁布，被誉为我国物业管理发展史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

条例的显著特点是将一切物业管理中重大权力归于业主（房屋的所有权人）大会，业主大会有权炒掉物业管理公司（下为“物业”）。

新的条例规定，如“物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会要在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立，并选举产生业主委员会。”“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。有关制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和统筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。”

此外，条例还针对实践中出现的，物业公司被解聘后不愿意离开，不交出物业管理资料等问题作了规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料；服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。

为解决开发商与物业间的“父子关系”现象，条例规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这标志着即使开发商开发了住宅小区，也有自己的物业，但也不是必然由自己的物业管理，如要由自己的物业进行管理，必须以招投标的方式进行。如此规定就避免了物业管理的“近亲”操作，“父子兵”有望被拆散。

(消息来源：沈阳晚报27版 2003年7月3日 ) 2）改革居委会

“ 社区当家人，居民自己选”，在日前举行的郑州市社区居委会换届选举中，曾被国家民政部评为“全国社区建设示范区”的郑州市中原区进一步改革选举模式，充分扩大居民民主权利，以选好社区居委会当家人为基础，着力构筑社区管理的良性运行模式。换届选举后将实行全新的社区居民民主自治模式——议行分设管理机制。

议行分设管理机制是依据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》，实行社区成员代表大会决策，社区议事协商委员会议事、协商，社区居委会管理服务，社区专职工作人员具体办事的新型让区居民自治组织机制。社区建立“三会一站”。“三会”是指社区成员代表大会、社区议事协商委员会、让区居委会。“一站”为让区工作站，是社区居委会领导下的社区工作执行机构，负责完成居委会交办的各项任务。

“三会”中的社区成员代表大会是社区事务的决策机构，由社区成员民主选举产生，履行民主决策、民主监督的职能，表达、体现社区成员的利益。社区工作通过社区成员代表大会的议事协商部门——社区议事协商会委员会协商后，交由社区工作站实行，并由社区常设工作机构——让区居委会对社区工作站进行领导、管理和监督。

（消息来源：南方网2002-12-05）


3）自己管社区，这样做！

在物管概念已经十分普及的今天，组织进行自治的业委会委员应该具有物管的相关专业知识，否则社区业委会可以聘请有物管师执照的专业人士作顾问；其次，社区内的各项工作都实行专业外包的形式，如，电梯可以找专业的电梯维护维修公司进行定时管理，保安直接联系专业的保安公司等。现代社区的管理必须是专业化的，如果将业委会自治和以前的居委会对社区的管理等同来，将使社区管理进入一个误区。

社区自治的财务管理可以先做一个费用预算，将社区全年请专业公司来开展清洁、保安、维修等服务的费用张榜公布后，再按面积分摊到每一户。当费用不够时，再将经费使用情况作详细说明，每户按面积补足费用。

社区自治应该制定严密的管理制度，对业委会委员进行制约，例如社区公用账户管理制度、社区财务定时公开制度、委员会委员弹劾制度等，总之，只要一切公开透明，并且用制度加以限制。

（消息来源：新华网河南频道9月8日电）

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