试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响

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试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响

作者：刘稳

来源：《经营者》2018年第08期

摘 要 本文分析了营改增对房地产企业财务管理的影响，探索了营改增之后房地产企业加强财务管理、应对税制改革的方法和对策，为房地产企业有效应对营改增的变化提出了自己的见解。

关键词 营改增 财务管理 房地产企业 一、“营改增”对房地产企业财务管理的影响 （一）影响税负

“营改增”的目的是在各行各业建立增值税抵扣链条，杜绝重复征税，降低了房地产企业的税负。传统营业税制模式下，房地产企业需要缴纳营业税和土地增值税，这种双重征收制度给其带来了很大的经济负担，也在一定程度上成了房价高涨的推手。“营改增”之后，土地成本可以作为进项抵扣，这在土地成本日益高涨的现状下，较有利于房地产公司，也能够较大程度降低总体税负。

（二）影响利润和现金流

从政策出台的意图及长远角度来看，“营改增”政策会在总体上降低房地产企业的纳税负担，而且在预交比例的规定上，由原先营业税的5%，降到现行增值税的3%，使采用一般纳税方式计税的房地产公司或项目获得资金上的节约，从而使其可以将这部分资金投入其他项目，提高了资金的使用效率。

“营改增”后，相对以往的总包模式，房地产企业会倾向提高建筑材料的集中采购比例。以往大宗原材料采购往往由总包负责，可以赚取部分利润差价。在这种模式下，利润差价转由房地产公司享用，从而在一定程度上增加了房地产公司的利润。此外，土地价格的增值部分产生的税收通过分摊的形式，在每个税收征管期分期征收；不同于营业税模式下的“土地增值税清算”，集中缴纳，现金流的支出期间有较大区别。 （三）影响财务风险

“营改增”后，房地产公司财务的管控模式较以往有所区别，涉及营业税项目的清理、未清算土地增值税项目的清理、新政策下的核算及控制。相对而言，法律法规对增值税的管控严于营业税，风险也有所加大。在财务管理上，业务过程的财务控制以及税务风险，对财务人员提出了更高的要求。

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