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房地产项目公司股权收购流程与法律风险防X
一、股权收购流程
股权收购房地产项目的基本流程大致可以分为以下几个步骤： 〔一〕前期准备阶段
主要包括了解项目公司的基本经营情况和法律状况、出售股权与定向增资扩股的动机、收购中存在的法律和财务障碍等，并成立收购小组，包括收购方自身专业人员〔如开发、市场、设计、财务、法律等〕、第三方谈判协作人员等，以便于后续收购的尽职调查、谈判和合同拟定等工作的开展。 〔二〕与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书
收购双方经过初步接触后，就会签订收购意向书。意向书主要是为后面的收购活动提供一个合作框架，以保证后续活动的顺利开展。收购意向书的主要内容包含收购标的、收购方式与收购合同主体、收购价款与确定价格的方式、提供资料与信息条款、锁定条款、费用分摊条款、XX条款以与终止条款等。 〔三〕对项目公司尽职调查阶段
尽职调查的目的是使收购方尽可能地摸清项目公司的家底。一方面作为双方确定收购价格的参考因素，从另一方面来讲，尽职调查也就是风险管理。一旦通过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，为下一步谈判策略的拟定与合同谈判奠定基础，从而在合同谈判与合同的拟定中合理设定双方的权利义务，使交易双方在公平与合理的基础上达成最终协议。
尽职调查通常包括以下X围：公司概况与经营情况、动产、不动产、劳动、重大债权债务、税收、环保、担保事项、重大合同、诉讼、仲裁、行政复议等。但对于房地产项目收购来说，除了上述一般公司应调查的基本内容外，关注重点为土地使用权情况、项目开发合法性和开发情况，包括项目公司的开发资质、土地使用权取得与存续、项目基本概况、项目性质、容积率等规划指标、项目应取得的包括五证在内的相应政府批文、实际开发情况与项目批文以与规划设计、工程施工质量、项目开发重大合同的签署与履行、项目的销售等。
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〔四〕编制收购项目的可行性研究和收购方案
此阶段一般与尽职调查同时开展，通过对周边房地产市场前景与项目初步市场定位研究、初步规划和建设方案拟定、项目成本与静态和动态经济效益分析、项目法律、经济以与政策风险评估等各个方面编制项目的可行性研究报告，在公司经营管理层决策通过的情况下，确定收购的合理价格，并拟订全面的收购方案。 〔五〕正式收购谈判并拟订、签署收购协议 〔六〕收购交割
收购合同生效后，双方按照合同约定履行资产转移、经营管理权转移手续，依法办理包括股东与注册资本变更登记手续。 二、股权收购风险分布
房地产项目公司股权收购过程中存在诸多潜在法律风险，可能给项目开发和项目受让方带来相当大的风险。概括来说，房地产项目公司股权收购存在的风险主要集中在以下方面： 〔一〕公司股权属性确定风险
包括项目公司设立合规性风险与权利完整性风险两大类。
在项目公司设立方面，涉与对项目公司合法权益会产生实质性重大影响的法律风险归纳起来主要有：
1、股东未足额缴纳出资； 2、股东出资形式不符合法律规定；
3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定； 4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续； 5、股东抽逃出资； 6、项目公司未依法年检。
拟对外转让项目公司股权的公司是否具有完整的股东权利，权利是否存在法律瑕疵，包括：
1、项目公司是否存在质押、担保等第三人权利； 2、项目是否存在租赁权、地役权等权利瑕疵；
3、项目的后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险；
4、是否存在对转让公司转让股权的限制性约定〔有没有经过项目公司其他
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股东的同意，有否违背相关法律法规的规定〕；
5、是否存在对转让公司在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利等权能的限制；
6、是否存在对转让公司在项目公司清算剩余财产分配权等权能的限制。 〔二〕项目本身属性确定风险
由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以与房地产开发建设的复杂关系，尤其是久拖未建或停建的项目公司，在股权收购时，涉与房地产领域中具体专业问题的风险比较多。归纳起来主要有：
1、土地使用权风险：出让金是否支付、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无代征地情况、土地使用权权属是否清晰、项目用地是否存在被征收或征用等风险；
2、项目主体的风险：开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险；
3、规划风险：规划有无调整，调整的是否符合受让方的开发需求，规划有无超过期限，需要重新申报的能否获得批准；
4、项目相邻关系的危机风险：《物权法》规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准。妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，即使取得了建筑工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，但只要导致相邻建筑物的通风、采光、日照规定的最低标准，也要承担相应的责任；
5、需要政府审批的各类证照是否已批的风险：如动工开发期限，是否已超过出让合同规定的动工期限，是否获得延期开工，有无被政府收回的可能；
6、项目建设中各类合同的风险：尤其是在建、停建、缓建项目的，合同情况更复杂，有无履行纠纷、合同违约或解除纠纷，是否有因建设工程进度监管不严给予施工单位的不当工程签证风险；
7、XX建设的风险：如超规划建房； 8、工程质量风险；
9、不动产有无抵押担保的风险。 〔三〕项目公司或有债务控制风险
项目公司的资产负债表并未反映或者无法反映已经发生的债务或者潜在的
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本文来源：https://www.wddqxz.cn/13a9c1996629647d27284b73f242336c1eb930e4.html
2022-05-30
