房地产开发企业税务筹划研究

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房地产开发企业税务筹划研究

摘要：房地产企业财务管理中税务筹划非常重要，房地产企业进行合理、合法的税务筹划不仅有利于提升企业的经济管理水平，更能为企业实现更大的经济效益。本文在简要分析了税务筹划特点的基础上，阐述了如何结合相关的税收政策进行合理的税务筹划。

关键词：房地产；税务筹划；风险控制 引言

随着社会经济的不断发展，我国的房地产企业迎来了发展的上升期，但由于房地产业具有涉及税种较多、税负较重的特点，故税收筹划对于房地产开发企业的发展具有极为重要的意义，房地产开发企业通过税收筹划方案可以进行合理地避税、节税，大大减轻房地产开发企业的税负，及时地做出对房地产开发企业最有利的税收筹划，从而提高企业的竞争力，促进企业的长久健康发展。 1税务筹划的特征 1.1目的性

税务筹划最初产生的原因就是能够直接减轻纳税的负担，这也是最本质、最核心的目标。税务筹划的选择和安排都是在围绕着企业的财务管理目标而进行的，以实现价值最大化和使其合法权利得到充分的享受和行使为中心。税务筹划作为一种理财活动以及策划活动，企业是为了实现一定的意图和目标而进行的，没有明确的意图和目的就无法进行策划。 1.2合法性

合法性是房地产企业在税务筹划中首先要顾及的，企业税务的筹划的具体措施都应当在符合税法以及其他相关法律法规的前提下进行的。企业在税务筹划中，如果没有确定的纳税义务以及有多种纳税方法可供选择时，对于企业作出的低税负缴纳决策，税务机关按照税法对此是不应进行反对的，税务筹划这种合法性的特点是不同于偷税等犯罪行为的。

2房地产企业税务筹划过程中存在的问题 2.1管理层重视不够税务筹划意识落后

由于传统的税务管理模式在我国企业中运用已久，其制定税务筹划影响深远，大部分房地产企业管理者现今仍固守传统的税务管理思维，对税务筹划的作用重视程度不够，对现代风险导向模式下的风险识别、风险评估以及风险应对缺乏正确的认识，现代税务防范意识薄弱且落后。

2.2专业性有待提高，经营合法合规问题突出

由于房地产企业涉税业务的范围大，其成本主要包括土地及政府规费、前期工程费、建筑安装费、公共配套费、税费、资本化利息、开发间接费七大块。税种也多，包括了土地增值税、增值税、企业所得税、印花税等。对于不同的税种、不同的涉税基础范围，需要房地产企业具有综合性的人才进行税务筹划，这些人才需要熟知企业业务、税收法律法规和相关行业规章制度文件，又需要有敏锐的眼光与宽广的眼界。如果是聘请外部专业机构或是专家，那么房地产企业就要面临着收益与成本的权衡取舍问题，一般而言，是收益大于成本的，但是可能会面临着其他风险。另一方面，经营合规问题也是与企业税负有关的，“营改增”之后，增值税的进项税额抵扣需要有法律法规规定认可的可抵扣票据，如增值税专用发票等。而像中小房地产企业，可能就存在着与不能开具相应增值税专用发票的企业进行交易的现象，导致其进项税额无法抵扣，也就是说存在着经营合规问题。


2.3税务管理结构及制度不健全

大多房地产企业往往忽略了税务管理制度的现实作用，税务筹划的执行、监督、考核等重要环节缺少规范化、制度化的管理；其次，部分房地产企业更缺少在税务筹划职位上的设置，一些小型房地产企业甚至没有设置税务管理岗位，只在纳税时，再进行不规范的税务筹划工作，还有一些房地产企业为了缩减人工成本，将复杂的税务筹划工作由一个人负责，严重影响工作质量、效率，并不能提供精确的房地产企业税务信息，增加了税务筹划风险。 3房地产企业税务筹划的主要对策 3.1加强税务筹划认识，降低涉税风险

房地产企业管理层和决策层要高度重视税务筹划的过程，不能简单以结果为导向。不管是自身进行的税务筹划，还是聘请的相应事务所、专业咨询机构、税务筹划专家，企业都应该积极参与进去，对税务筹划过程的认识就是对企业自身经营、投资等涉税业务的认识，能够帮助企业明白有哪些方面是不足的，是可以注意的、改进的。另一方面，房地产企业由于自身业务性质的特殊，更应该在税务筹划的过程中关注涉税风险的问题，关于合规业务的问题，不能在关键问题上与税务筹划参与人员打马虎眼。

3.2完善税务管理机构设置和制度设置

在进行房地产企业会计机构的设置，同时要配备具有执业资格的高水平税务筹划人员，最大限度地降低税务筹划风险的发生。此外，还要完善税务管理制度，提高税务筹划方案的质量。在进行税务管理制度设置时，避免领导一人决策带来税务筹划风险，加强房地产企业的内部整体构建，实行领导责任制，划分和明确领导职责、实行量化考核制度，从领导层面控制税务筹划风险。 3.3土地增值税纳税筹划

（1）销售普通民用住宅，增值额未超过扣除项20%的；（2）国家征用与回收的房产；（3）房地产入股；（4）合作建筑，用以自住；（5）房地产企业被并购，并产生土地使用权与建筑所有权转移的。在以上减免条件当中，除第一条之外，其余各项都较为特殊，因而房地产企业应当将第一项条件，即“增值额未超过扣除项20%”作为主要的研究对象。税务筹划过程中，房地产企业需要注意：（1）对不同类型的房地产品进行分别核算其增值额，包括普通住宅、别墅、公寓、商业建筑等，只有普通住宅满足免税要求；（2）税务筹划过程中，增值额的20%是重要的筹划界限，对增值额的管理与控制，可以通过扣除金额与房地产产品市场价格等层面进行考量，合理分摊扣除金额，科学规划开发费用与利息费用，并选择科学的扣除方式。在可扣除项目不发生改变的情况下，可以通过降低产品市场价格来减少企业税务负担，需要企业科学衡量比对企业收入与税金减少的比重，并综合考量企业所得税。 3.4企业所得税筹划

由于我国的税法对于个人独资企业、合伙企业以及公司型企业施行的是不同的纳税规定，因此对于企业所得税的筹划，首先可以从企业类型的选择入手。企业在进行企业所得税筹划时，可先对不同类型企业需缴纳的所得税进行计算，以便选择不同的企业类型进行注册[3]。另外，就房地产商品的地域性特点，房地产企业在不同的区域进行投资时还应注意建立分公司与子公司的不同。由于子公司是属于独立法人，而分公司则不是独立法人，分公司与子公司在纳税义务方面就产生了不同。最后，房地产企业在项目开发过程中，需要注意发票的取得，若发生的成本费用无法取得相应的发票，是无法进行所得税税前扣除的。因此，企业


在进行所得税筹划时，不仅要考虑公司管理架构和商业模式，同时也需要注意经营过程中的筹划管理。

3.5提高人员专业水平，重视合法合规问题

房地产企业应当重视在税务筹划这一方面的人员专业水平与实务经验，与外聘专业机构或者专家相比，显然通过自身税务人员进行税务筹划是更加节约费用支出的，而且能够比较放心地结合企业自身性质与业务特点来进行税务筹划，防止了有用信息的泄露风险发生。此外，房地产企业要重视合法合规的相关问题，增值税进项税额的抵扣是实实在在的抵扣，要合规经营，也要与合规企业往来，不能与不具有正规资质的企业进行业务上的往来。 结语

房地产企业的税务筹划工作需要面临较多的税种、税收法规与优惠政策，需要通过科学合理的税务工作来减少企业税负，降低企业的经济成本，以维护企业的经济效益不受影响，企业在进行税务筹划时，也需要尽量做好企业税务风险的监控、识别、管理与控制工作。 参考文献：

[1]谷盈.房地产企业税务筹划对策及相关问题研究[J].中国市场，2017（07）：230-231.

[2]谷盈.房地产企业税务筹划对策及相关问题研究[J]中国市场，2017（7）. [3]论房地产企业土地增值税的税收筹划[J].匡红，李静.现代经济信息.2015.

[4]金咏梅.浅谈房地产行业税务筹划研究[J].财经界（学术版），2013（04）：226-227.

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