2020年房地产估价师考试《理论与方法》第二章划重点：房地产的特性

【#文档大全网# 导语】以下是®文档大全网的小编为您整理的《2020年房地产估价师考试《理论与方法》第二章划重点：房地产的特性》，欢迎阅读！

由于不可移动，每宗房地产与重要场所(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别。

房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。

房地产无法从价格较低地区搬到房地产价格较高的地区去，所以房地产市场是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。一般一个城市的房地产市场可视为一个市场，但特大城市的东西南北中各个方向，其房地产供求状况也会有很大的不同，可细分为若干个市场。

【例题】任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。

A.易受限制 B.相互影响 C.独一无二 D.不可移动 『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是不可移动。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。这里A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有D是正确答案。参见教材P59。

房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。

尽管房地产独一无二，但一些房地产之间仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。 【例题】房地产的独一无二特性导致了( )。 A.难以出现相同房地产的大量供给 B.房地产市场不能实现完全竞争

C.房地产交易难以采取样品交易的方式

D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 E.房地产价值量大 『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是独一无二。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，尽管有样板房、样板间、沙盘、售楼书、照片等，房地产交易不适宜采取样品交易方式，而必须到


交易对象实地观察、感受或体验，房地产估价也必须到估价对象实地查勘。参见教材P59。

寿命长久特性也称为耐久性，对土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。

由于寿命长久，房地产可以给其拥有者带来持续不断的利益。

从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年(商旅娱)，综合或者其他用地为50年。

满足人们特定需要的土地和建筑物的数量是有限的。自然供给不能增加，经济供给可以适当增加。

供给有限造成房地产具有独占性。 原因：

■土地总量不可增加;

■房地产不可移动造成了供给不能调剂。 与一般物品相比，房地产单价高，总价大。

因此交易需要房地产金融，房地产咨询和评估等专业服务。

用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，这一特性在空地上表现得尤为明显。

用途不可以随意转换的原因：

政府的用途管制——符合城乡规划、土地利用规划(合法原则) 不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题(最高最佳使用原则)

本文来源：https://www.wddqxz.cn/0f7db008b80d4a7302768e9951e79b89690268c3.html