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中华人民共和国国家标准机房设计规范
第一章 总则
第1.0.1条 为了使机房设计确保系统稳定可靠运行及保障机房工作人员有良好的工作环境，做到技术先进、经济合理、安全适用、确保质量，制定本规范。 第1.0.2条 本规范适用于陆地上新建、改建和扩建的主机房建筑面积大于或等于140平方m的机房的设计。本规范不适用于工业控制用计算机机房和微型计算机机房。
第1.0.3条 机房设计除应执行本规范外，尚应符合现行国家有关标准规范的规定。
第二章 机房位置及设备布置
第一节 机房位置选择
第2.1.1条 机房在多层建筑或高层建筑物内宜设于第二、三层。
第2.1.2条 机房位置选择应符合下列要求： 一、水源充足、电子比较稳定可靠，交通通讯方便，自然环境清洁； 二、远离产生粉尘、油烟、有害气体以及生产或贮存具有腐蚀性、易燃、易爆物品的工厂、仓库、堆场等； 三、远离强振源和强噪声源； 四、避开强电磁场干扰。
第2.1.3条 当无法避开强电磁场干扰或为保障计算机系统信息安全，可采取有效的电磁屏蔽措施。
第二节 机房组成
第2.2.1条 机房组成应按计算机运行特点及设备具体要求确定，一般宜由主机房、基本工作间、第一类辅助房间、第二类辅助房间、第三类辅助房间等组成。 第2.2.2条 机房的使用面积应根据计算机设备的外形尺寸布置确定。在计算机设备外形尺寸不完全掌握的情况下，机房的使用面积应符合下列规定： 一、主机房面积可按下列方法确定： 1.当计算机系统设备已选型时，可按下式计算： A=K∑S （2.2.2-1） 式中A--计算机主机房使用面积（m2）； K--系数，取值为5～7； S--计算机系统及辅助设备的投影面积（m2）。 2.当计算机系统的设备尚未选型时，可按下式计算： A=KN （2.2.2-1） 式中K--单台设备占用面积，可取4.5～5.5（m2v/台）； N--计算机主机房内所有设备的总台数。 二、基本工作间和第一类辅助房间面积的总和，宜等于或大于主机房面积的1.5倍。 三、上机准备室、外来用户工作室、硬件及软件人员办公室等可按每人3.5m2～4m2计算。
第三节 设备布置
第2.3.1条 计算机设备宜采用分区布置，一般可分为主机区、存贮器区、数据输入区、数据输出区、通信区和监控制调度区等。具体划分可根据系统配置及管理而定。
第2.3.2条 需要经常监视或操作的设备布置应便利操作。
第2.3.3条 产生尘埃及废物的设备应远离对尘埃敏感的设备，并宜集中布置在靠近机房的回风口处。
第2.3.4条 主机房内通道与设备间的距离应符合下列规定： 一、两相对机柜正面之间的距离不应小于1.5m； 二、机柜侧面（或不用面）距墙不应小于0.5m，当需要维修测试时，则距墙不应小于1.2m； 三、走道净宽不应小于1.2m。
第三章 环境条件
第一节 温、湿度及空气含尘浓度
第3.1.1条 主机房、基本工作间内的温、湿度必须满足计算机设备的要求。 第3.1.2条 机房内温、湿度应满足下列要求： 一、开机时机房内的温、湿度，应符合表3.1.2-1的规定。 表3.1.2-1 开机时机房的温、湿度 级 别 项 目 A 级 B 级 夏 季 冬 季 全 年 温 度 23 ±2 ℃ 20±2 18-28℃ 相对湿度 45%-65% 40%-70% 温度变化率 <5℃\h 并不得结露 <10℃/h 并不得结露 二、停机时机房内的温、湿度，应符合表3.1.2-2的规定 表3.1.2-2 停机时机房的温、湿度 项 目 A 级 B 级 温 度 5-35℃ 5-35℃ 相对湿度 40%-70% 20%-80% 温度变化率 <5℃/h并不得结露 <10℃/h并不得结露
第3.1.3条 开机时主机房的温、湿度应执行A级，基本工作间可根据设备要求按A、B两级执行，其它辅助房间应按工艺要求确定。 第3.1.4条 记录介质库的温、湿度应符合下列要求： 一、常用记录介质库的温、湿度应与主机房相同； 二、其它记录介质库的要求应按表3.1.4采用。
表3.1.4 记录介质库的温、湿度 品 种 卡片 纸带 磁 带 磁 盘 长期保存 已记录的 未记录的 已记录的 未记录的 温 度 5-40℃ 18-28℃ 0-40℃ 18-28℃ 0-40℃ 相对湿度 30%-70% 40%-70% 20%-80% 20%-80% 磁场强度 <3,200A/m <4,000A/m <3,200A/m <4,000A/m 第3.1.5条 主机房内的空气含尘浓度，在表态条件下测试，每升空气中大于或等于0.5μm的尘粒数，应少于18,000粒。
第二节 噪声、电磁干扰、振动及静电
第3.2.1条 主机房内的噪声，在计算机系统停机条件下，在主操作员位置测量应小于68dB（A）。
第3.2.2条 主机房内无线电干扰场强，在频率为0.15～1,000MHz时，不应大于126dB。
第3.2.3条 主机房内磁场干扰环境场强不应大于800A/m。
第3.2.4条 在计算机系统停机条件下主机房地板表面垂直及水平向的振动加速度值，不应大于500mm/s2。
第3.2.5条 主机房地面及工作台面的静电泄漏电阻，应符合现行国家标准《计算机机房用活动地板技术条件》的规定。 第3.2.6条 主机房内绝缘体的静电电位不应大于1kV。
第四章 建筑
第一节 一般规定
第4.1.1条 机房的建筑平面和空间布局应具有适当的灵活性，主机房的主体结构宜采用大开间大跨度的柱网，内隔墙宜具有一定的可变性。
第4.1.2条 主机房净高，应按机柜高度和通风要求确定。宜为2.4～3.0m。 第4.1.3条 机房的楼板荷载可按5.0～7.5kN m2设计。
第4.1.4条 机房主体结构应具有耐久、抗震、防火、防止不均匀沉陷等性能。变形缝和伸缩缝不应穿过主机房。
第4.1.5条 主机房中各类管线宜暗敷，当管线需穿楼层时，宜设计技术竖井。 第4.1.6条 室内顶棚上安装的灯具、风口、火灾探测器及喷嘴等应协调布置, 并应满足各专业的技术要求。 第4.1.7条 机房围护结构的构造和材料应满足保温、隔热、防火等要求。
第4.1.8条 机房各门的尺寸均应保证设备运输方面。
第二节 人流及出入口
第4.2.1条 机房宜设单独出入口，当与其它部门共用出入口时，应避免人流、物流的交叉。
第4.2.2条 机房建筑的入口至主机房应设通道，通道净宽不应小于1.5m。 第4.2.3条 机房宜设门厅、休息室和值班室。人员出入主机房和基本工作间应更衣换鞋。
第4.2.4条 主机房和基本工作间的更衣换鞋间使用面积应按最大班人数的每人1～3m2计算。 当无条件单独设更衣换鞋间时，可将换鞋、更衣柜设于机房入口处。 第三节 防火和疏散 第4.3.1条 机房的耐火等级应符合现行国家标准《高层民用建筑设计防火规范》、《建筑设计防火规范》及《计算站场地安全要求》的规定。 第4.3.2条 当机房与其它建筑物合建时，应单独设防火分区。
第4.3.3条 机房的安全出口，不应少于两个，并宜设于机房的两端。门应向疏散方向开启，走廊、楼梯间应畅通并有明显的疏散指示标志。
第4.3.4条 主机房、基本工作间及第一类辅助房间的装饰材料应选用非燃烧材料或难燃烧材料。
第四节 室内装饰
第4.4.1条 主机房室内装饰应选用气密性好、不起尘、易清洁，并在温、湿度变化作用下变形小的材料，并应符合下列要求： 一、墙壁和顶棚表面应平整，减少积灰面，并应避免眩光。如为抹灰时应符合高级抹灰的要求。 二、应铺设活动地板。活动地板应符合现行国家标准《计算机机房用活动地板技术条件》的要求。敷设高度应按实际需要确定，宜为200～350mm。 三、活动地板下的地面和四壁装饰，可采用水泥砂浆抹灰。地面材料应平整、耐磨。当活动地板下的空间为静压箱时，四壁及地面均应选用不起尘、不易积灰、易于清洁的饰面材料。 四、吊顶宜选用不起尘的吸声材料，如吊顶以上及作为敷设管线用时，其四壁应抹灰，楼板底面应清理干净；当吊顶以上空间为静压箱时，则顶部和四壁均应抹灰，并刷不易脱落的涂料，其管道的饰面，亦应选用不起尘的材料。
第4.4.2条 基本工作间、第一类辅助房间的室装饰应选用不起尘、易清洁的材料。墙壁和顶棚表面应平整，减少积灰面。装饰材料可根据需要采取防静电措施。地面材料应平整、耐磨、易除尘。
第4.4.3条 主机房和基本工作间的内门、观察窗、管线穿墙等的接缝处，均应采取密封措施。
第4.4.4第 机房室内色调应淡雅柔和。
第4.4.5条 当主机房和基本工作间设有外窗时，宜采用双层金属密闭窗，并避免阳光的直射。当采用铝合金窗时，可采用单层密闭窗，但玻璃应为中空玻璃。 第4.4.6条 当主机房内设有用水设备时，应采取有效的防止给排水漫溢和渗漏的措施。
第五节 噪声及振动控制
第4.5.1条 主机房应远离噪声源。当不能避免时，应采取消声和隔声措施。 第4.5.2条 主机房内不宜设置高噪声的空调设备。当必须设置时，应采取有效的隔声措施。
第4.5.3条 当第二类辅助房间内有强烈振动的设备时，设备及其通往主机房的管道，应采取隔振措施。
第五章 空气调节
第一节 一般规定
第5.1.1 主机房和基本工作间，均应设置空气调节系统。
第5.1.2条 当主机房和其它房间的空调参数不同时，宜分别设置空调系统。
第二节 热湿负荷计算
第5.2.1条 计算机和其它设备的散热量应按产品的技术数据进行计算。
第5.2.2条 机房空调的热湿负荷应包括下列内容： 一、计算机和其它设备的散热； 二、建筑围护结构的传热； 三、太阳辐射热； 四、人体散热、散湿； 五、照明装置散热； 六、新风负荷。
第三节 气流组织
第5.3.1条 主机房和基本工作间空调系统的气流组织，应根据设备对空调的要求、设备本身的冷却方式、设备布置密度、设备发热量以及房间温湿度、室内风速、防尘、消声等要求，并结合建筑条件综合考虑。
第5.3.2条 气流组织形式应按计算机系统的要求确定，当未提出明确要求时，可按表
表5.3.2 气流组织、风口及送风温差 气流组织 下送上回 上送上回（或侧回） 侧送侧回 送风口 1.带可调多叶阀的格栅风口 2.条形风口（带有条形风口的活动地板） 3.孔板 1.散流器 2.带扩散板风口 3.孔板 4.百叶风口 5.格栅风口 1.百叶风口 2.格栅风口 回风口 1.格栅风口 2.百叶风口 3.网板风口 4.其它风口 送风温差 4-6℃ 送风温度应高于 室内空气露点温度 4-6℃ 6-8℃ 5.3.2选用。对设备布置密度大、设备发热量大的主机房宜采用活动地板下送上回方式。 第5.3.3条 采用活动地板下送风时，出口风速不应大于3m/s，送风气流不应直对工作人员。
第四节 系统设计
第5.4.2条 主机房不宜设采暖散热器。如设散热器必须采取严格的防漏措施。 第5.4.3条 机房的风管及其它管道的保温和消声材料及其粘结剂，应选用非燃烧材料或难燃烧材料。冷表面需作隔气保温处理。采用活动地板下送风方式时，楼板应采取保温措施。
第5.4.4条 风管不宜穿过防火墙和变形缝。如必须穿过时，应在穿过防火墙处设防火阈；穿过变形缝处，应在两侧设防火阀。防火阈应既可手动又能自控。穿过防火墙、变形缝的风管两侧各2m范围内的风管保温材料，必须采用非燃烧材料。 第5.4.5条 空调系统应设消声装置。 第5.4.6条 主机房必须维持一定的正压。主机房与其它房间、走廊间的压差不应小于4.9Pa，与室外静压差不应小于9.8Pa。 第5.4.7条 空调系统的新风量应取下列三种中的最大值： 一、室内总送风量的5%； 二、按工作人员每人40m3/h； 三、维持室内正压所需风量。
第5.4.8条 主机房的空调送风系统，应设初效、中效两级空气过滤器，中效空气过滤器计数效率应大于80%，未级过滤装置宜设在正压端或送风口。 第5.4.9条 主机房在冬季需送冷风时，可取室外新风作冷源。
第5.4.10条 机房空气调节控制装置应满足系统对温度、湿度以及尘对正压的要求。
第五节 设备选择
第5.5.1条 空调设备的选用应符合运行可靠、经济和节能的原则。 第5.5.2条 空调系统和设备选择应根据计算机类型、机房面积、发热量及对温、湿度和空气含尘浓度的要求综合考虑。
第5.5.3条 空调冷冻设备宜采用带风冷冷凝器的空调机。当采用水冷机组时，对冷却水系统冬季应采取防冻措施。
第5.5.4条 空调和制冷设备宜选用高效、低噪声、低振动的设备。 第5.5.5条 空调制冷设备的制冷能力，应留有15%-20%的余量。 第5.5.6条 当计算机系统需长期连续运行时，空调系统应有备用装置。
第六章 电气技术
第一节 供配电
第6.1.1条 机房用电负荷等级及供电要求庆按现行国家标准《供配电系统设计规范》的规定执行。
第6.1.2条 供电电源质量根据的性能、用途和运行方式（是否联网）等情况，可划分为A、B、C三级（见表6.1.2）。 表6.1.2 供电电源质量分级 项目 A B C 稳态电压偏移范围（%） ±2 ±5 +7 -13 稳态频率偏移范围（Hz） ±0.2 ±0.5 ±1 电压波形畸变率 （%） 3-5 5-8 8-10 允许断电持续时间（ms） 0-4 4-200 200-1,500
第6.1.3条 机房供配电系统应考虑计算机系统有扩散、升级等可能性，并应预留备用容量。
第6.1.4条 机房宜由专用电力变压器供电。
第6.1.5条 机房内其它电力负荷不得由计算机主机电源和不间断电源系统供电。主机房内宜设置专用动力配电箱。
第6.1.6条 当供电要求具有下列情况之一时，应采用交流不间断电源系统供电。 一、对供电可靠性要求较高，采用备用电源自动投入方式或柴油发电机组应急自启动方式等仍不能满足要求时： 二、一般稳压稳频设备不能满足要求时； 三、需要保证顺序断电安全停机时； 四、系统实时控制时； 五、系统联网运行时。 第6.1.7条 当采用表态交流不间断电源设备时，应按现行国家标准《供配电系统设计规范》和现行有关行业标准规定的要求，采取限制谐波分量措施。 第6.1.8条 当城市电网电源质量不能满足供电要求时，应根据具体情况采用相应的电源质量改善措施和隔离防护措施。
第6.1.9条 机房低压配电系统应采用频率50Hz、电压220/380VTN-S或TN-C-S系统。 主机电源系统应按设备的要求确定。
第6.1.10条 单相负荷应均匀地分配在三相线路上，并应使三相负荷不平衡度小于20%。
第6.1.11条 电源设备应靠近主机房设备。
第6.1.11条 机房电源进线应按现行国家标准《建筑防雷设计规范》采取防雷措施。机房电源应采用地下电缆进线。当不得不采用架空进线时，在低压架空电源进线处或专用电力变压器低压配电母线处，应装设低压避雷器。
第6.1.13条 主机房内应分别设置维修和测试用电源插座，两者应有明显区别标志。测试用电源插座应由计算机主机电源系统供电。其它房间内应适当设置维修用电源插座。
第6.1.14条 主机房内活动地板下部的低压配电线路宜采用铜芯屏蔽导线或铜芯屏蔽电缆。
第6.1.15条 活动地板下部的电源线应尽可能远离计算机信号线,并避免并排敷设.当不能避免时，应采取相应的屏蔽措施。
第二节 照明
第6.2.1条 机房照明的照度标准应符合下列规定： 一、主机房的平均照度可按200、300、500lx取值； 二、基本工作间、第一类辅助房间的平均照度可按100、150、200lx取值。 三、第二、三类辅助房间应按现行照明设计标准的规定取值。 第6.2.2条 机房照度标准的取值应符合下列规定： 一、间歇运行的机房取低值； 二、持续运行的机房取中值； 三、连续运行的机房取高值； 四、无窗建筑的机房取中值或高值。
第6.2.3条 机房眩光限制标准可按表6.2.3分为三级。
表6.2.3 眩光限制等级 眩光限制等级 眩光程度 适用场所 Ⅰ 无眩光 主机房、基本工作间 Ⅱ 有轻微眩光 第一类辅助房间 Ⅲ 有眩光感觉 第二、三类辅助房间 第6.2.4条 直接型灯具的遮光角不应小于表6.2.4的规定。
表6.2.4 直接型灯具最小遮光角 光源种类 光源平均亮度 ι（x103cd/m2） 眩光限制等级 遮光角 管状荧光灯 ι<20 Ⅰ 20° Ⅱ、Ⅲ 10° 透明玻璃白炽灯 ι>500 Ⅱ、Ⅲ 20°
第6.2.5条 主机房、基本工作间宜采用下列措施限制工作面上的反射眩光和作业面上的光幕反射。 一、使视觉作业不处在照明光源与眼睛形成的镜面反射角上； 二、采用发光表面积大、亮度低、光扩散性能好的灯具； 三、视觉作业处家具和工作房间内应采用无光泽表面。
第6.2.6条 工作区内一般照明的均匀度（最低照度与平均照度之比）不宜小于0.7。非工作区的照度不宜低于工作区平均照度的1/5。
第6.2.7条 机房内应设置备用照明，其照度宜为一般照明的1/10。备用照明宜为一般照明的一部分。
第6.2.8条 机房应设置疏散照明和安全出口标志灯，其照度不应低于0.51X。 第6.2.9条 机房照明线路宜穿钢管暗敷或在吊顶内穿钢管明敷。 第6.2.10条 大面积照明场所的灯具宜分区、分段设置开关。
第6.2.11条 技术夹层内应设照明，采用单独支路或专用配电箱（盘）供电。
第三节 静电防护
第6.3.1条 基本工作间不用活动地板时，可铺设导静电地面，导静电地面可采用导电胶与建筑地面粘牢，导静电地面的体积电阻率均应为1.0×107 ～1.0×1010Ω·cm，其导电性能应长期稳定，且不易发尘。
第6.3.2条 主机房内采用的活动地板可由钢、铝或其它阻燃性材料制成。活动地板表面应是导静电的，严禁暴露金属部分。单元活动地板的系统电阻应符合现行国家标准《计算机机房用活动地板技术条件》的规定。
第6.3.3条 主机房内的工作台面及坐椅垫套材料应是导静电的，其体积电阻率应为1.0×107 ～1.0×1010Ω·cm。
第6.3.4条 主机房内的导体必须与大地作可靠的联接，不得有对地绝缘的孤立导体。
第6.3.5条 导静电地面、活动地板、工作台面和坐椅垫套必须进行静电接地。 第6.3.6条 静电接地的连接线应有足够的机械强度和化学稳定性.导静电地面和台面采用导电胶与接地导体粘接时,其接触面积不宜小于10cm2。
第6.3.7条 静电接地可以经限流电阻及自己的连接线与接地装置相连，限流电阻的阻值宜为1MΩ。
第四节 接地
第6.4.1条 机房接地装置的设置应满足人身的安全及正常运行和系统设备的安全要求。
第6.4.2条 机房应采用下列四种接地方式： 一、交流工作接地，接地电阻不应大于4Ω； 二、安全工作接地，接地电阻不应大于4Ω； 三、直流工作接地，接地电阻应按计算机系统具体要求确定； 四、防雷接地，应按现行国家标准《建筑防雷设计规范》执行。
第6.4.3条 交流工作接地、安全保护接地、直流工作接地、防防雷接地等四种接地宜共用一组接地装置，其接地电阻按其中最小值确定；若防雷接地单独设置接地装置时，其余三种接地宜共用一组接地装置，其接地电阻不应大于其中最小值，并应按现行国标准《建筑防雷设计规范》要求采取防止反击措施。
第6.4.4条 对直流工作接地有特殊要求需单独设置接地装置的系统，其接地电阻值及与其它接地装置的接地体之间的距离，应按计算机系统及有关规定的要求确定。
第6.4.5条 系统的接地应采取单点接地并宜采取等电位措施。
第6.4.6条 当多个系统共用一组接地装置时，宜将各系统分别采用接地线与接地体连接。
第七章 给水排水
第一节 一般规定
第7.1.1条 与主机房无关的给排水管道不得穿过主机房。
第7.1.2条 主机房内的设备需要用水时，其给排水干管应暗敷，引入支管宜暗装。管道穿过主机房墙壁和楼板处，应设置套管，管道与套管之间应采取可靠的密封措施。
第7.1.3条 主机房内如设有地漏，地漏下应加设水封装置，并有防止水封破坏的措施。
第7.1.4条 机房内的给排水管道应采用难燃烧材料保温。
第二节 系统和管材
第7.2.1条 机房应根据设备、空调、生活、消防等对水质、水温、水压和水量的不同要求分别设置循环和直流给水系统。
第7.2.2条 循环冷却水系统应按有关规范进行水质稳定计算，并采取有效的防蚀、防腐、防垢及杀菌措施。
第7.2.3条 机房内的给排水管道必须有可靠的防渗漏措施，暗敷的给水管道宜用无缝钢管，管道连接宜用焊接。
第7.2.4条 循环冷却水管可采用工程塑料管或镀锌钢管。
第八章 消防与安全
第一节 一般规定
第8.1.1条 主机房、基本工作间应设二氧化碳或卤代烷灭火系统，并应按现行有关规范的要求执行。
第8.1.2条 机房应设火灾自动报警系统，并应符合现行国家标准《火灾自动报警系统设计规范》的规定。
第8.1.3条 报警系统和自动灭火系统应与空调、通风系统联锁。空调系统所采用的电加热器，应设置无风断电保护。
第8.1.4条 机房的安全设计，除执行本章的规定外，尚应符合现行国家标准《计算站场地安全要求》的规定。
第8.1.5条 用于非常重要的场所或发生灾害后造成非常严重损失的机房，在工程设计中必须采取相应的技术措施。
第二节 消防设施
第8.2.1条 凡设置二氧化碳或卤代烷固定灭火系统及火灾探测器的机房，其吊顶的上、下及活动地板下，均应设置探测器和喷嘴。
第8.2.2条 主机房宜采用感烟探测器。当设有固定灭火系统时，应采用感烟、感温两种探测器的组合。
第8.2.3条 当主机房内设置空调设备时，应受主机房内电源切断开关的控制。机房内的电源切断开关应靠近工作人员的操作位置或主要出入口。 第三节 安全措施
第8.3.1条 主机房出口应设置向疏散方向开启且能自动关闭的门。并应保证在任何情况下都能从机房内打开。
第8.3.2条 凡设有卤代烷灭火装置的机房，应配置专用的空气呼吸器或氧气呼吸器。
第8.3.3条 机房内存放废弃物应采用有防火盖的金属容器。
第8.3.4条 机房内存放记录介质应采用金属柜或其它能防火的容器。 第8.3.5条 根据主机房的重要性，可设警卫室或保安设施。 第8.3.6条 机房应有防鼠、防虫措施。
机房选址要求
通信设备应处于良好的运行环境中。通信机房选址不宜在温度高、有灰尘、有害气体、易爆
机房选址的具体要求如下：
要远离污染源，对于冶炼厂、煤矿等重污染源，应距离5 km；对化工、橡胶、电镀等中等污染源应距离3.7 km；对食品、皮革加工厂等轻污染源应距离2 km。如果无法避开这些污染源，则机房一定要选在污染源的常年上风向，使用高等级机房或选择高等级防护产品。 机房进行空气交换的采风口一定要远离城市污水管的出气口、大型化粪池和污水处理池，并且保持机房处于正压状态，避免腐蚀性气体进入机房，腐蚀元器件和电路板。 机房要避开工业锅炉和采暖锅炉。
机房最好位于二楼以上的楼层，如果无法满足，则机房的安装地面应该比当地历史记录的最高洪水水位高600mm以上。
机房应避免选在禽畜饲养场附近，如果无法避开，则应选建于禽畜饲养场的常年上风向。 避免在距离海边或盐湖边3.7 km之内建设机房，如果无法避免，则应该建设密闭机房，空调降温，并且不可取盐渍土壤为建筑材料。否则，就一定要选择满足恶劣环境防护的设备。 机房一定不能选择过去的禽畜饲养用房，也不能选用过去曾存放化肥的化肥仓库。 机房应该牢固，无风灾及漏雨之虑。
机房不宜选在尘土飞扬的路边或沙石场，如无法避免，则门窗一定要背离污染源。
2、机房的建筑要求
机房的建筑要求应满足如下表所列指标。
项 目
机房面积
指 标
机房的最小面积应能容纳终局容量的设备。
室内最低高度是指梁下或风管下的净高度。室内最低高度以不低于3 m为
净高度
宜。
机房的地板要求是半导电的，不起尘。一般要求铺防静电活动地板。地板板块铺设应严密坚固，每平米水平误差应不大于2mm。没有活动地板时，
房内地板
应铺设导静电地面材料（体积电阻率应为1.0×107～1.0×1010）。导静电地面材料或活动地板必须进行静电接地，可以经限流电阻及连接线与接地装置相连，限流电阻的阻值为1M。
地板承重 大于100kg/m2
门高2 m、宽1 m，单扇门即可。要求门、窗必须加防尘橡胶条密封，窗
门窗
户建议装双层玻璃并严格密封。
墙面处理 墙面可以贴壁纸，也可以刷无光漆，但不宜刷易粉化的涂料。
沟槽用于铺放各种电缆，内面应平整光洁，预留长度、宽度和孔洞的数量、
房内的沟槽
位置、尺寸均应符合光同步传输设备布置摆放的有关要求。
给水管、排水管、雨水管不宜穿越机房，消防栓不应设在机房内，应设在
给排水要求
明显而又易于取用的走廊内或楼梯间附近。
机房内隔断 安装设备的地方与机房门分隔，利用挡板效应截留部分粉尘。
空调安装位
空调安装位置应避免空调出风直接吹向设备。
置
项 目 指 标
机房内应避免真菌、霉菌等微生物的繁殖，防止啮齿类动物（如老鼠等）
其它要求
的存在
3、湿度和温度的要求
为保证设备始终具有良好的工作状态，在机房内需维持一定的湿度、温度。具体要求如下表所示。
项目
长期
0°C～45°C
参数
工作环境温度
短期 -5°C～55°C
工作环境相对湿度
长期 5%RH～85%RH，不结露
短期 0%～95%RH，不结露
长期工作海拔高度 小于3000m
说明：
温度、湿度的测量点，是指在机架前后没有保护板时测量，距地板以上1.5m和距机架前方0.4m处测量的数值。
短期工作条件是指连续不超过48小时和每年累计不超过15天。
为达到上述要求，机房可采取如下措施： 不论气候条件，均应设置长年的温控装置。
对于干燥的地区可采用加湿机、定期用湿拖布拖地板来保证环境湿度。 湿度过大的地区，可采用抽湿机。
4、机房洁净度要求
室内灰尘落在机体上，可造成静电吸附，使金属接插件或金属接点接触不良，不但会影响设备寿命，而且易造成设备故障。
机房无爆炸性、导电性、导磁性及腐蚀性尘埃，灰尘浓度要求如下表所示。
机械活性物质
单位
≤3×104
灰尘粒子
粒/m³
（3天内桌面无可见灰尘）
含量
说明： 灰尘粒子：直径≥5µm
机械活性物质
悬浮尘埃
单位
mg/m³
≤0.2
含量
可降尘埃 mg/m²·h ≤1.5
沙砾 mg/m³ -
说明：
悬浮尘埃：直径≤75µm 可降尘埃：75µm≤直径≤150µm 沙砾：150µm≤直径≤1000µm
为达到上述要求，机房可采取如下措施： 地面、墙面、顶棚面采用不起尘的材料。
开向室外的门窗宜设置纱门、纱窗，外窗应具有较好的防尘功能。 定期打扫机房，清洗防尘网（设备）（3月一次）。 注意进入机房前戴鞋套、穿防静电工作服。
5、腐蚀性气体条件要求
机房除防尘外，还应防止有害气体的侵蚀，如：SO2、H2S、NH3等，腐蚀性气体的浓度要求如下表所示。
化学活性物质
单位
平均含量
最大含量
二氧化硫SO2 mg/m³ 0.20 1.5
二氧化氮NO2 mg/m³ 0.04 0.15
硫化氢H2S mg/m³ 0.006 0.03
氨气NH3 mg/m³ 0.05 0.15
氯气Cl2 mg/m³ 0.01 0.3
为达到上述要求，机房可采取如下措施：
机房尽量避免建在腐蚀性气体浓度较高的地区，如化工厂等附近。 机房入风口应背对污染源。
蓄电池应单独隔离放置，最好放在不同的房间。 定期请专业公司进行监测。
6、ESD防护要求
设备已在防静电方面做了大量的考虑，采取了多种措施，但当静电超过一定限度时，仍会对单板电路乃至路由器整机产生巨大的破坏作用。 要求静电电压绝对值应小于1000V。
在与路由器连接的通信网中，静电感应主要来自两个方面：一是室外高压输电线、雷电等外界电场；二是室内环境、地板材料、整机结构等内部系统。因此为防止静电损伤，应做到：
通过对操作人员进行防静电知识的培训。 控制湿度以上来减弱静电的影响。 机房铺设防静电地板；
所有进入机房的人员应穿好防静电鞋、防静电服等； 使用防静电工具，如：防静电手腕、防静电镊子、起拔器等；
机房内的所有导体都必须可靠接地，包括计算机终端等设备，设立防静电工作台； 非防静电塑料袋、非防静电泡膜、橡胶等静电源应远离ESD敏感器件和敏感单板，距离至少30 cm。
7、电磁环境要求
设备使用中可能的干扰源，无论是来自设备或应用系统外部，还是来自内部，都是以电容耦合、电感耦合、电磁波辐射、公共阻抗（包括接地系统）耦合的传导方式对设备产生影响，因此为达到抗干扰的要求，应做到： 对供电系统采取有效的防电网干扰措施。
设备工作地最好不要与电力设备的接地装置或防雷接地装置合用，并尽可能相距远一些。 远离强功率无线电发射台、雷达发射台、高频大电流设备。 必要时采取电磁屏蔽的方法。
8、防雷接地要求
设备在防雷击方面做了大量的考虑，也采取了必要措施，但是在雷击强度超过一定范围时，仍然有可能对设备造成损害。 对防雷接地要求如下表所示。
项目
要求说明
机房建筑以钢筋混凝土结构为宜。 机房建筑应有避雷针等直击雷保护装置。
机房基建要求
机房建筑的防雷接地（避雷针等装置的接地）应与机房的保护接地共用一组接地体。
项目 要求说明
通信局站宜设置专用电力变压器，电力线宜采用具有金属护套或绝缘护套电缆穿钢管埋地引入通信局站，电力电缆金属护套或钢管两端应就近
交流供电系统宜
可靠接地，埋地长度不宜小于15 m。
采用TN-S供电
通信局站的交流电力变压器的低压侧的三根相线应分别对地加装无间
系统
隙氧化锌防雷器，变压器的机壳、低压侧的交流零线以及与变压器外壳相连接的电力电缆的金属外护层，应就近接地。
不宜采用架空交、直流电力线引入、引出通信局（站）。
低压电力电缆引入机房后，在交流稳压器内和交流配电屏（箱）内，电力线应对地加装电源防雷器，防雷器就近接地。
入局电力电缆需要加装防雷器
建在城市，建议加装标称放电电流不小于20kA的电源防雷器。建在郊区，地处中雷区及以上，建议加装冲击通流容量大于60kA的电源防雷器。建在山区，地处多雷区及以上或城市内的孤立高大建筑，建议加装冲击通流容量大于100kA的电源防雷器。 电源防雷器的接地线线长应小于1 m。
通信局站的直流工作地（-48V直流电源的正极或24V直流电源的负极）应从室内接地汇集线上就近引接，接地线应满足设备最大负荷要求。
直流配电接地
给通信局站供电的电源设备，应具备从通信楼的接地总汇集线引接（或从机房保护接地排引接）到电源的直流工作地线。
项目 要求说明
机房内各种通信设备及配套设备（移动基站、传输、交换、电源、配线架等）均应做保护接地，通信局站内各种设备的保护接地均应汇接到同一个总接地排，同机房设备的保护地应在同一个机房保护接地排上汇接。
等电位连接
机房内通信设备的工作地、保护地应采用联合接地的方式，即工作地、保护地共同合用一组地网。
机房内走线架、吊挂铁架、机架或机壳、金属通风管道、金属门窗等均应作保护接地。
交流电源线的中性线在机房内严禁与各种通信设备的保护地连接。
接地的一般要求 严禁接地线上加装熔断器、开关等设备。
所有接地线尽量做到短、直，避免盘绕。
小于1欧姆
接地体的上端应该距地面不小于0.7m，在寒冷地区接地体应埋设在冻
接地电阻要求
土层以下。
接地电阻定期监测，保证接地的有效性。
通信局站内不应布放架空信号电缆，信号电缆应从地下入局。
信号线缆布线要
出入通信局（站）的通讯线缆应采用金属护套电缆或敷设在金属管内。
求
防雷器接地线长度尽量短，电缆内的空线对在机房内应做保护接地。
接地总汇集线可用接地汇集环或汇集排。
接地汇集线的要求
接地线不得使用铝材，不同金属互连时，应防止电化腐蚀。 接地总汇集线的截面积一般采用不小于120 mm2铜排或采用相同电阻值的镀锌扁钢，接地汇集线需要和建筑物钢筋保持绝缘
项目
接地引入线的要求
要求说明
接地引入线的长度不应该超过30 m，其材料宜采用截面积40mm×4mm或者50mm×5mm的镀锌扁钢。
二手房购买注意事项
在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。
1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。 4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。
选购二手房应该注意以下几点：
一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。
二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。
三、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情 况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
五、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了
解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。
七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标 准；车位的费用。
八、 旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
九、 邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
除此之外，还要了解： 一、产权——原单位是否允许转卖；确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。
二、 买房——及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介代理行咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。 三、房屋值不值这个价——通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保 值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
四、能否做二手房按揭——二手房按揭的条件是：满18周岁，有城镇户口；能提供稳定的收入，支付本息的证明；愿意将所买的房子作为抵押，或者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。 五、应不应该请律师——二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议更可靠；公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 六、应不应该找代理行——代理行的二手房信息要更全面，但是信息的准确程度还需要验证；
在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
七、选择什么样的代理行——可靠代理行应该提供两证：有效的营业执照 及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
八、房款和产权的交接——不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是 先过户再交钱是一个重要的问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单 位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖主的帐户。
九、产权的过户——必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
购二手房应注意的问题很多，下面简单说几条：
1、注意房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其债权、债务纠纷。最要紧的是，一定要由卖方提供合法的“房屋所有权证”。
2、注意所购二手房是否属于允许出售的房屋。因为共有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。在这种情况下，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。
3、注意所购二手房的准确面积。核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致，考虑地段、环境、价位与房屋结构、格局、采光条件以及物业等问题，清楚办理购买二手房的规定程序。
4、要谨慎签合同，拿不准时不要贸然落笔。因为二手房买卖同样受《合同法》调整，一落笔就产生法律效力，要承担法律责任。
关于二手房过户手续：
签订房屋买卖合同后，应到市房产交易中心办理私房转移登记，办事程序为：
（一）需提交的资料 ①房屋所有权证书； ②买卖合同；
③双方当事人身份证原件及复印件；
④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。
注：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或机构代码）原件及复印件（盖章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及
复印件；
2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书；
3、当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受托人需出具身份证； 4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明； 5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书； 6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。
（二）办事程序流程示意图： 收件窗口领表—收件窗口交件—契税、收费窗口交税费—发证窗口验件、领证
（三）收费标准
1、交易手续费：交易双方各50％ ①住宅：存量住房6元/平方米； ②非住宅：10元/平方米。 2、登记费：由购房人交纳 ①住宅：80元/套； ②非住宅：
(1)100（含100）平方米以下的80元/宗；
(2)100——500（含500）平方米以下的120元/宗； (3)500——1500（含1500）平方米以下的200元/宗； (4)1500——3000（含3000）平方米以下的300元/宗； (5)3000——10000（含10000）平方米以下的500元/宗； (6)10000 平方米以上的800元/宗。
3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。 4、印花税：5元/本（由购房人交纳）。 5、契税：由购房人交纳
①住宅：个人购买按房产交易额的1.5％交纳，单位购买按房产交易额的3％交纳； ②非住宅：按房产交易额的3％交纳。
（四）领取房产证需携带证件 1、已交税费的发票；
2、个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持受委托人身份证原件； 3、收件清单。
注：领取房证时需产权人到场，若产权人不能到场需提交委托或公证书。
房屋交房时注意事项
一般来说，二手房交易双方对整个买卖流程并不熟悉，特别是在交房事项上容易产生纠纷，影响交易的安全性和稳定性，建议买卖双方在交房时，要注意做好以下几个问题。
水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续。这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。
房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收。一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。
户口问题。按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。
买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项（交房时间、户口迁出等）无法按期完成时，更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履行。
随着今年相关政策的出台，二手房法律方面的矛盾焦点也逐步转移到买卖双方的合同纠纷上。据南京房屋产权市场处中介管理科曹科长介绍，近一段时间里，关于中介的投诉比较少，主要就是二手房买卖双方的合同纠纷。那么，老百姓要如何才能避免二手房的合同纠纷呢？为此，我们请教了江苏君远律师事务所的李律师。
据介绍，受相继出台的新政影响，南京楼市处在一个不稳定的状态，而由此引发的二
手房买卖合同纠纷也随之剧增。这类纠纷一方面由于买卖双方未能将一些如申请贷款能否成功、物业更名等细节方面列入合同，另一方面则是众多的购房人也忽视了房屋装修、配套设施等问题而导致。由此所引发出关于装修的问题也许并不大，但如果合同未能明确约定，纠纷通常无法得到妥善满意的解决。
在签订二手房合同之前，买房人应该仔细检查房屋的状况。主要包括两个方面：一是检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全。另外要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载。二是检查房屋本身的质量。因为有一些问题是当时看不出来的，所以买房人也可以像商品房的买房人一样请专业人士来验房。除了以上两点之外，还要注意看一下房屋是否被卖房人租赁。
在正式签订二手房合同时，也有四个方面要注意。第一：要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致，还要看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，最好也需要另一方出具证明，避免以后不必要的纠纷。第二：对于买方来说，除了要严格按照房产局的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业更名、户籍的迁移问题。买方可以留一定的房款作为“保证金”，等卖方将物业更名、户籍迁出之后再将房款全部交齐。 第三，对于按揭无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。对此，买房人可以在合同中事先说明，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭，双方可以协调解决。第四，对于期房买卖问题，买房人最好在买房之前到房产局相关部门去核实一下房子是否已经预告登记。通过法定程序来进行，不要为了省事而导致本可以避免的纠纷。
广大市民在购买二手房之前，为谨慎起见，也可以向相关的法律人士请教，确保万无一失，才能顺利完成二手房的买卖。
二手房买卖10大技巧全攻略
对于许多想购买二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前大都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。近日，臣信房屋柯博仁总经理整合了房屋买卖的“购房十大法则”，指导普通市民在购买房屋时需要掌握的小技巧：
不看白天看晚上入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。
不看晴天看雨天下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。
不看建材看格局购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。
不看墙面看墙角查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
不看装潢看做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。
不看窗帘看窗外应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
不开冷水开热水如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。
不看电梯看楼梯新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。
不看地上看天上看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。 不问屋主问警卫可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。 二手房交易莫签“阴阳合同”
近期，南京市地税部门和房管部门连续接到多起举报二手房交易中不如实申报成交价格而导致的涉税案件。地税部门正在对这种恶意偷、逃税费的行为进行调查处理。税务部门和房产部门同时提醒市民，二手房交易价格不如实申报风险大。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定：国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。现在有极少数房屋所有权人为达到逃避二手房交易所涉及的营业税等地方税收或骗取银行贷款的目的，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同，并以假合同到南京市房地产交易登记中心进行交易登记，这种做法蕴藏着极大的风险。
首先，对于想偷、逃税的房产交易当事人来说，这种做法有违法、犯罪的嫌疑。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定：纳税人采取虚假的纳税申报的手段，不缴或者
少缴应纳税款的，是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的构成偷税罪。
其次，对于购房人来说，二手房交易中不如实申报成交价，将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。比如，购房人实际以50万元的价格成交，却只取得1万元的购房发票，再转让时购房成本只能以1万元计算，会导致其相关税赋的大幅增加。
另外，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的重大经济损失。
据悉，对于二手房交易中不如实申报成交价，恶意偷、逃税费的行为，南京市地税部门将与房产部门密切配合，制定严谨的制约措施，从源头上杜绝二手房交易价格的不实申报。
如何要提防“霸王条款”
房地产买卖合同条款应该由买卖双方协议后共同达成，但开发商却普遍采用单方面拟定的“霸王合同”，凭借自己的强势地位，摆出“所有合同都是这么写好了的”，“不签就不卖”的“霸王”面孔。 屋顶、外墙与业主无缘 罗先生在购买某楼盘时，发现合同附件第四项约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人，该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、小区停车位、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于卖方。 屋顶、外墙面等使用权应该属于全体业主所有，可现实情况是不少楼盘，特别是一些地段好、位于商业闹市区的楼盘，开发商往往把屋顶、外墙面等使用权据为己有，因为其中有利可图。
如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，所收取的广告费就全部可以收归自己囊中。但是，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，要在此安装广告牌就必须要经过业委会同意，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管使用，开发商只能收取一小部分的管理费。 违约是业主的“错”
胡小姐与某开发商签署的购买合同中，关于逾期交房的约定也被强行填写为：逾期交房超过3个月，开发商按胡小姐累计已付款的10％向胡小姐支付违约金。马先生在其购房合同中发现，关于产权登记的约定是，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。
但开发商逾期交房超过3个月，开发商只按胡小姐累计已付款的10％向胡小姐支付违约金。也就是说无论延期多长时间，开发商的赔偿金额是一个定数。无论是1年、2年还是10年，都只是10％的违约金。
而违约的另一个问题是产权证办理。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人只按已付房价款的1％向买受人支付违约金。
对此，笔者认为，此格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，双方承担的违约金数额相差悬殊。其实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
对于马先生所涉及的开发商产权违约，专家指出，房地产合同对延期办理产权证作出了明确的赔偿责任，而不是开发商自行拟定的1％赔偿，如果以50万元的总房价计算，1％就是5000元，也就是说，无论产权证拖多长时间（也许10年、也许是20年），开发商只需要赔偿5000元。
没签合同就被要求付首付款是否合理?
王先生：我承租了十几年的门面房现在面临拆迁，我能得到多少拆迁补偿？ 张保强：如你承租的是公房，可以得到50％的拆迁补偿款。 程女士：我准备在江宁买房，江宁房地产公司在签订合同之前就要求我预付定金和首付款，这样是否合理？
张保强：不合理。应当先签订合同再交定金和首付款。 购房后如何办户口
根据《南京户籍准入登记暂行办法》（以下简称《办法》）规定，外地人在南京市区购买成套商品住宅房（含二手房）面积60平米以上，并实际居住生活，允许其本人.配偶和未成年或未婚子女共3人在南京落户，购房面积每递增20平米可增办直系亲属一人落户。申请人持书面申请报告.户籍证明（或与身份证一致的户口簿）原件、居民身份证原件及复印件.结婚证及复印件、房产部门出具的《房屋所有权证》、证明直系亲属的公证证明书、未婚成年子女的附民政部门出具的未婚证明或计生部门出具的流动人口婚育证明，前往房屋所在地公安分局户证受理中心申请。
新房购买注意事项
新房验收 “三书”“一证”“一表”
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。购房者收楼前确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收楼。
户外环境要看清
小区及住宅楼内的环境配套是否到位对入住质量能否有保障非常重要，因此，验楼的第一关当然是看环境。业主最好拿着购房合同或开发商在售楼时的广告等文字承诺，现场查验，同期建设、同期交房的房子，车库、会所、绿化、景观园林等应全部可见；分期入住的小区，业主应关注入住部分小区道路是否铺就，在建区与入住区之间是否有围挡保障入住安全和宁静，在建工程夜间何时停止施工，入住部分的绿化，路灯、停车是否有保证，车库没投入使用前，临时停车位是否收费等相关细节。
检查地面丝丝不漏
如是未装修地面，地面应光整、起伏小。可在室内地面上泼洒一层水，若水向一面聚集，说明地面有倾斜。如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一小锤轻敲地面砖，如出现空声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖下面虚空。
逆光看墙体
一看墙体有无裂缝，墙体出现裂逢的原因很多，可能由于装修功夫不到家，也可能由于房屋基础结构不稳而出现。这些裂缝多出现在不同材料的交接部位，如主力墙、梁、柱与间墙的交接处。而发展商在收楼前常用涂料“修补”墙身裂缝，掩盖房屋质量问题，买家可看墙身有无被重新涂刷。
二看层高。
三看墙角，墙体转角线以直为好，可带个三角尺测量墙角直角的准确度。墙面与地面的交接处应有踢脚线，踢脚线的铺贴要平整顺直，厚度要相等，一般为1－1．5厘米，高度以12－15厘米为宜。
门窗材质挺重要
首先看户门是否与发展商的承诺相符，注意户门周边密闭性是否好，如果门框间缝隙较大，应该要求调整，试试锁是否好用；看门开启是否自如，关闭严不严。要注意窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有没有将双玻璃改为“单玻璃”，镀膜层玻璃结果却根本没镀膜或“镀”不对板，最基本的是要看看有无残缺。窗户的密封性要好，注意窗台有无渗水，窗底部滑道是否平滑，现场不妨都推一推试一试，再洒些水试试。另外，防蚊子的纱窗往往是购房者容易忽略的，但入住后自配纱窗往往麻烦且不易配套，最好能在收楼时解决。
插孔探头点清
如今新建商品房住宅往往配有各种线路插孔，一般性用电与大家电的用电采用不同的线路和插孔，另外，还配有电视、宽带网络的插孔，很多小区还配备了可视对讲、窗磁、门磁、家庭保安自动控制系统等，购房人应对照合同将其一一点清，并分清其用途。特别注意厨、卫、洗衣间、露台上的电插孔应该是带盖的防水插孔。如果是毛坯房，应该看看已安装的插孔面板是否为墙面装修作预留。当然了，还要带个试电笔，查一查电制板有无堵塞或崩裂，插孔探头有无电力供应。
厨卫重点是防水
厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。最后做一次24小时闭水试验，看是否漏水。卫生间要注意查看天花有无水渍，地漏排水是否顺畅，地面是否存水或向房间外渗水，洗手盆及浴缸排水是否顺畅，坐厕把手与水龙头等能否灵活操作。厨房应查看厨柜有无损坏，柜门是否开关自如；煤气喉是否安装妥当，炉具有无刮花；检查水、电、煤气表的度数是否由零度开始，排水位是否够斜、有无淤塞，水龙头有无破裂，上、下水道和灶具排烟是否通畅等等。
裂缝千万别放过
查看墙面、梁柱、阳台时，要注意是否有裂缝。如果梁上或阳台与建筑主体连接处有结构性裂缝，则比较危险，如果是由材料或工艺引起的裂缝，应该要求开发商进行补修，一般这类裂缝不会发生安全问题。记录要详尽验楼时真要大睁双眼，一样都不要放过，千万不能忘记的是带好纸笔和贴纸，每发现一个问题，无论大小，都先在出现问题的地方贴上小贴纸，再在纸上将问题出现位置、性质、目前状况及希望整改效果或其他意见记录清楚，按从里到外、从客厅到房间到厨卫的顺序，一点一点不厌其烦地分开详列。综合起来让发展商整改，记得只能在整改再验收过关后，才能在所有文件上签名，正式收楼。另外还有一种说法：收楼时最好能男女搭配着齐齐上阵，男人们大多擅长“大处着眼”，对各种水、电及房屋结构等问题更有经验，而女人对细节感兴趣，如对各种附送设备配置、地板、天花等等感觉较好。当然，这虽是笑谈，但也于情于理，最重要的还是业主自己把握好收楼的程序和细节。
验收全攻略教你轻松验房 问题一：未能按时交房
按合同约定，发展商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家，告知具体交房的时间及须带齐的资料。发展商约定的交房时限一般在收楼通知书寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
对策：
购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接收、能保障亲自签收的地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。不能如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与发展商联系，另行约定时间，并用书面形式确认。
问题二：开发商证书不全
验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》、验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。
时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。
对策：
遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。
问题三：先签文件后验房
先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数发展商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。
对策：
购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与发展商讨说法。
问题四：开发商大事化小
对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。 对策：
不管发展商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。
问题五：小区配套不齐全
验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等。
对策：
在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验。如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与发展商协商解决。
问题六：巧立名目乱收费
虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别发展商到交房时仍巧立名目进行收费。
对策：
收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向发展商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。
另外，在查看了房屋后，准备签收《房屋验收单》之前，一定要先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。
在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合。一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时要求开发商做出相应的维修或赔偿。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、盖章。
买新房要注意的事项
1、一定要看五证二书,2、一定要选择品版开发商
五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 个人在购房中，大体上分三个阶段
第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。
第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。 购房过程中涉及的法律问题
作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。
第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共
汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不像售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。
在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予以退还。这样对购房者应该是比较有利的。
认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签订合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清开发商销售的房子是否包括你所要买的房子。
五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。
商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。
所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。
还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签订合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签
订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签订合同。签订合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签订合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。
在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。
第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。
第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。
第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。
最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷阱，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。
1、对发展商的主体资格即对其开发项目的合法性进行审查； 2、对代理商与发展商的关系即其销售资质的合法性进行审查；
3、审查五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售许可证（现房为《房屋产权证》）；
看土地、在建工程又没有抵押，或者抵押权人同意出卖的证明。
4、审查两书一表《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》； 5、起草、修改《商品房买卖合同》之补充协议；尽可能将开发商的广告、承诺写进合同 还有很多，而且各地规定不一，变化很快最好找专业人士办理。 网友原创：新房入伙验收注意事项
(更新日期:2004-04-16)
绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6)1只计算器---用于计算数据
7)1只水笔--用于签字
8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 过程
1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B、《住宅使用说明书》--可带走
C、《竣工验收备案表》
D、面积实测表
E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟
验收房子
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)
1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)
【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
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2022-07-13
