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实战股权收购VS资产收购涉税分析!
近两年,随着国家政策对地产行业的不断遏制,一级市场土地成本越来越高,并购已经成为很多地产企业对外扩张的主要手段。但是,并购这种模式远远比招拍挂模式要复杂的多,无论涉及的法律风险还是税务风险。智慧源作为专注于地产行业16年的专业咨询机构,我们采用实战案例的方式对资产收购与股权收购两者进行分析。
股权收购方式:
假设某开发商为甲企业,其支付的土地成本与建造成本合计为3亿元,现在乙企业想要出价5亿元对甲企业股权进行收购,收购以后还需投入1亿元建设资金,建成后预计总销售价为9亿元,假设其销项与进项的税率为10%,企业所得税税率为25%。相关税负如下:
1、交易环节 收购方:
印花税=5*0.05%=0.0025亿元 被收购方:
企业所得税=(5-3)*25%=0.5亿元 印花税=印花税=5*0.05%=0.0025亿元 纳税合计=0.5+0.0025=0.5025亿元 2 、开发销售环节(项目公司)
增值税=销项-进项=(9-3-1)/1.1*10%=0.455亿元 增值税附加=0.455*12%=0.0546亿元
土地增值税=增值额*税率-扣除项目*速算系数 扣除项目=(3+1)*1.3/1.1+0.0546=4.782亿元 增值额=9/1.1-4.782=3.40亿元
增值率=增值额/扣除项目=71.10%,适用40%税率,扣除系数为5%。 土地增值税=3.40*40%-4.782*5%=1.121亿元
企业所得税=((9-4)/1.1-0.0546-1.121)*25%=0.842亿元 印花税=9/1.1*0.05%=0.0041亿元
应缴纳税款=0.455+0.0546+1.121+0.842+0.0041=2.4767亿元 资产收购方式:
其他条件与上述相同,收购价为5.5亿元。 1、交易环节 收购方:
契税=5.5/1.1*3%=0.15亿元
印花税=5.5/1.1*0.05%=0.0025亿元 应纳税合计=0.15+0.0025=0.1525亿元 被收购方:
增值税=销项税-进项税=(5.5-3)/1.1*10%=0.23亿元 增值税附加=0.23*12%=0.0276亿元
土增税=增值额*税率-扣除项目*速算系数 扣除项目=3/1.1*1.3+0.0276=3.573亿元
增值额=5.5/1.1-3.573=1.427亿元
增值率=1.427/3.573*100%=39.94%,适用30%税率 土增税=1.427*30%=0.428亿元
企业所得税=((5.5-3)/1.1-0.0276-0.428)*25%=0.454亿元 印花税=5.5/1.1*0.05%=0.0025亿元
纳税合计=0.23+0.0276+0.428+0.454+0.0025=1.1421亿元 2 、开发销售环节(项目公司税费)
增值税=销项税-进项税=(9-5.5-1)/1.1*10%=0.227亿元 增值税附加=0.227*12%=0.027亿元
土增税=增值额*税率-扣除项目*速算系数
扣除项目=(5.5+1)*1.3/1.1+0.027=7.709亿元 增值额=9/1.1-7.709=0.473亿元
增值率=0.473/7.709*100%=6.14%,适用30% 土增税=0.473*30%=0.142亿元
企业所得税=((9-6.5)/1.1-0.027-0.142)*25%=0.526亿元 印花税=9/1.1*0.05%=0.0041亿元
应交税费合计=0.227+0.027+0.142+0.526+0.0041=0.9261亿元 通过上述分析我们可以发现,如果是在交易环节,股权收购明显优于资产收购;如果是在开发销售环节,由于股权溢价无法计入成本,资产收购优于股权收购。如果两者综合考虑,需要企业经过严格的对比测算,以及考虑其中繁琐程度、现金流等等,才能发现哪种方式更加合适企业情况。
建议:本项目股权收购出价5亿元,而资产收购出价5.5亿元。是不是出价相同的情况下对比更具有可比性和说服力?
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