银行究竟多收了我们多少利息

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银行究竟多收了我们多少利息

房屋贷款计算方法疑问

关于房屋贷款问题，具体贷款人该偿付多少，在我国都是银行说了算；目前我国的个人房屋贷款方式有两种，一种是以每月等额还款的方式，一种是每月等额还款本金的方式，而人们的贷款几乎都是合同生效后的下一月开始还款，然而从第一月的还款，银行收取的利息是按照贷款总期限的利率计算的，也就是说，人们贷一个月款的利率，要按照贷款总期限的最终利率计算，如果银行按照最高利率收取房屋贷款人的利息，人们将付出不应该付出的利息，而银行将获得不应该获得的利息。究竟是不是这么一回事呢？下面我们以贷款100万，贷款年限20年，每月采用还款等额本金的方式还款计算；其实在我们的总贷款期限中包含了1-6个月，7-12个月；13-36个月；37-60个月以及61至240个月的各阶段利率，既然个人的房屋贷款包含个阶段利率，银行就应该按照各阶段利率分段收取贷款人的利息；如果按照银行的还款公式（每月还款额=贷款总额/贷款月数+每月还款本金）计算，目前偿还的本金和利息为1，707，937.5元，即所支付利息为707，937.5元；如果按照分段利率的计算方式计算，那么应偿还的本金及利息为多少呢？下面我们就按照上述的贷款总额，贷款年限和每月等额还款方式计算，看看房屋贷款人应该偿还多少本金和利息呢？ 设 贷款总额： W=100万元 贷款期限： n=240个月 每月还款本金： m=W÷240元 每月还款总额： Xn元

目前贷款月利率： 1-6月： a1=（6.10÷12）% 0.6--1年： a2=（6.56÷12）% 1-3年： a3=（6.65÷12）% 3-5年： a4=（6.90÷12）% 5年以上： a5=（7.05÷12）%

即每月还款总额为：Xn=贷款总额*月利率+每月还款本金

根据上述贷款月利率，那么，设：第1个月到第6个月为 a1，第7个月到第12个月为a2，第13个月到第36个月为a3，37个月至60个月为a4，第61个月至240个月为a5。 我们以贷款100万，贷款期限20年（240月）计算。 按照月利率为a1的还款月（第1个月-第6个月）， 每月还款额分别为 第一个月还款总额为： X1=W*a1+m ┆

第六个月还款总额为： X6=(W-5m)*a1+m

设第1至第6月还款总额为A1： 则：A1=X1+…+X6

=6m+(6W-15m)*a1

=6m+3.01822916667万 ……①

按照月利率为a2的还款月（第7月-第12月）， 每月还款额分别为

第七个月还款总额为： X7=(W-6m)*a2+m ┆ .

X12=(W-11m)*a2+m

设第7至第12月还款总额为A2：


则：A2=X7+…+X12 =6m+(6W-51m)*a2

=6m+3.1638333万 ……②

按照月利率为a3的还款月（第13月-第36月）， 每月还款额分别为

X13=(W-12m)*a3+m ┆ .

X36=(W-35m)*a3+m

设第13至第36月还款总额为A3： 则：A3=24m+(24W-564m)*a3 =24m+(24*240-564)W*a3/240

=24m+.11.99770833万 ……③

按照月利率为a4的还款月（37月-60月）， 每月还款额分别为

X37=(W-36m)*a4+m ┆

X60=(W-59m)*a4+m

设第37至第60月还款总额为A4： 则：A4=24m+(24W-1140m)*a4 =24m+(24*240-1140)W*a4/24000*12 =24m+11.06875万 ……④

那么月利率为a5的还款月（第61月-第240月）， 每月还款额分别为

X61=(W-60m)*a5+m ┆

X240=(W-239m)*a5+m

第61至第240月还款总额为：

A5=180m+(180W-26910m)*a5 =180m+(180*240-26910)W*a5/240 =180m+39.8765625万 ……⑤

100万贷款20年所支付的利息和本金为： A=①+②+③+④+⑤ 即： A=A1+A2+A3+A4+A5

=W+3.018229167（万）+3.1638333(万)+11.9970833(万)+11.06875(万)+ 39.8765625(万)

=100万+69.124458(万)

从上面的计算得出，人们贷款100万，贷款20年所支付的银行利息为：69.124458万元。按照银行的计算方式人们将支付70.79375万元，从而可以看出银行对贷款人多收取1.669292万元；以上计算是否合理,究竟如何收取贷款人的利息，仅是个人观点，是否正确，有待于大家的评判。

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