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住宅小区是指按照城市统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套齐全，已建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域。住宅小区是现代城镇人们居住的一种模式，是符合现有生产水平和人们生活水平的一种居住模式，但不是唯一的、理想的居住模式，将来随着生产力的进一步发展和人们生活水平的进一步提高，也许会被新出现的居住场所代替。
居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模相适应(30000～50000人)，建有较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住小区，一般称为小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模相适应(10000—15000人)，建有能满足该区居民基本物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住组团，一般称组团，指被小河道路分隔，并与居住人口规模相适应(1000～3000人)，建有居民所需的基本公共服务设施的居住生活聚居地。
按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住区称为住宅小区(含居住小区、住宅组团)。
(一)居住功能单一，相对封闭独立
住宅小区最大的特点是居住功能单一，小区相对封闭独立，居民集中居住。小区内一切设施都是为小区居民居住便利而设计、构建的，小区内不包括社会物质生产等城市其他功能，这样便于管理与服务，便于提高城镇居民的居住条件和水平。
(二)人口密度高，人口结构复杂
住宅小区内建筑密度大，形成了住宅小区内人口密度高、人口结构复杂的特点。小区居民以家庭形式为单位居住在小区内，人口结构以年龄划分，可以涵盖人口各个年龄阶段。从经济收入、文化程度、职业范围等方面来看住宅小区的人口结构，则包括社会各个领域。如此复杂、众多的人口相对封闭、集中、长期居住在一起，久而久之。相互影响而形成独特的“社区文化”，形成独特的人文环境。
(三)房屋产权多元化，共用设施社会化
住房制度改革后，住宅小区的房屋基本上由住宅小区居民个人购买，产权归居民个人所有。居民个人对自己拥有产权的住房享有占有权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)等法律允许范围内的一切权利。一个住宅小区由众多具有居民个人产权的房屋组成，形成了住宅小区房屋产权多元化的局面。与住宅小区房屋所有权多元化相对立存在的是住宅小区共用设施的社会化。尽管住宅小区房屋产权归众多居民个人所有，而区分所有权的建筑物专有部分以外的共有部分及小区公共绿地、共用设施则属于业主共有，形成共用设施社会化的格局。
(四)统一规划建设，配套设施齐全
现代城镇住宅小区都是经过全面规划、合理布局、综合开发、配套建设而成。是多专业、多人才共同努力的结果。因此，大多数住宅小区规划建设合理，配套设施齐全。许多大型住宅小区内分布着众多高层住宅楼及大型购物中心、中小学校和其他众多的生活服务配套设施，有机地把整个小区联系在一起，形成居住方便、舒适、安全、美观的住宅小区。
住宅小区的主要功能有以下几方面： 1．居住功能
住宅是人类生存和发展的最基本的生活资料之一，也是人类自身再生产的不可缺少的条件。住宅有为人们提供避风遮雨、繁衍后代的居住栖身之处的功能，这是住宅小区最重要也是最基本的功能，一般它要根据住户的不同需要，提供各种类型的住宅，如普通居住单元、别墅等。住宅小区首先要为城市居民提供生活场所和环境，然后才为商业、文化教育、服务业、银行、邮电、卫生等部门提供用房。因此，住宅小区管理首先应保证为人们提供舒适、方便、优美的生活环境。
2．服务功能
住宅区的公用配套设施应能为住户提供多种类、多层次的服务，这是城市经济发展和房地产综合开发的要求。从教育卫生项目来看，既包括托儿所、幼儿园、医疗诊所、卫生防疫站等，还包括小学、中学；从商业、服务业角度看，既包括超市、食品店、粮店、百货店、菜场，还包括饭店、饮食店、咖啡厅、银行、邮局、家电维修部、煤气站等；从文化、体育、娱乐服务系统来看，既包括书店、图书馆、阅报栏，也包括游泳池、康乐中心、电影院、录像室、网吧等。
3．经济功能
从社会消费看，住宅既是人们最基本的生活资料，又是使用时间长、价值量大的商品，因此，人们非常重视它的保值增值问题，希望有专业力量来帮助他们管理这一财产。住宅小区的物业管理是一种有偿的委托管理，体现着一种交换关系，物业管理公司提供合同规定的管理和服务活动，业主和使用人必须支付相应的费用，作为物业管理公司的经营收入。住宅小区内所有的管理服务都是有偿的，并且在管理中还开展房屋买卖、租赁等中介服务活动，这就使物业管理具有了经营色彩。因此，住宅小区管理是经营型的，具有明显的经济功能。
4．社会功能
住宅小区的居民以及为之服务的各种行政、商业、文体等团体，他们相互联系，共同构成了住宅区的社会关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。居民的活动是一种微观活动，同时又是社会活动，因为住宅小区是居民共同居住的地区，居民之间免不了要发生各种关系，还有一些社会团体、治安部门、商业服务业机构、文化教育部门、银行、邮电部
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2024-02-19
